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最糟糕的时刻已经过去!2022年是房地产修复年,2023年是起飞年

中国财经界·www.qbjrxs.com 2022-03-22 13:02:29本文提供方:网友投稿原文来源:

谁也没预料,2022年第一周A股涨幅居前的板块竟是房地产!据万得数据,开年第一周房地产板块指数报3522.02,周涨幅+4.5%,位居行业涨幅首位,强于沪深300指数和创业板指数。房地产行业高

谁也没预料,2022年第一周A股涨幅居前的板块竟是房地产!据万得数据,开年第一周房地产板块指数报3522.02,周涨幅+4.5%,位居行业涨幅首位,强于沪深300指数和创业板指数。

房地产行业高度依赖政策和需求修复,一旦房地产政策出现边际改善,A股地产板块会反应剧烈。业内人士称,地产板块本次涨幅的主要动因,一是预期2022年调控有望继续纠偏,未来仍有降息空间;二是资金有避险需求,低迷的地产板块更具性价比。

更有乐观券商分析师认为,随着深陷债务危机民营房企加速出清,2022年中下半年地产板块基本面将出现拐点,应关注头部房企和产业链的投资机遇,尤其盈利与融资能力强的国资房企。

分歧一直都在。地产拐点是真的到来?还只是热钱短期骚动?实际上,目前基金并没有把地产作为建仓主流赛道,主要顾虑是政策和需求约束,及市场波动大。

无疑,地产板块最糟糕的时刻已经过去!业内预计,2022年是地产修复年,2023年是起飞年。中信证券报告称,目前地产信用风险加速外溢的情况结束了,房地产市场的经营主体行为稳住了,消费者信心有恢复迹象,境内债券市场也适当放开

历史如何演绎

历史一直在重复,只是表现形式不同罢了。譬如房地产行业,是如何走出下行周期的?

以史为鉴,发现在每轮周期中刺激点都不同,手段各异,但结果房价大涨,地产进入牛市。2008-2009年因外部金融危机冲击带来经济下行,房地产市场流动性不足,于是减税、首付放水、启动4万亿投资等宽松政策向市场注入流动性。2014-2015年,房企无序扩张导致库存压力迅速上升,及地方债务危机叠加,于是降准、降息加棚改、政策端放松限购限贷、需求端调控去库存。

从历史经验看,地产摆脱下行周期,都是通过政府制定宽松政策如货币政策,启动市场。

但本轮地产下行周期与往不同。需求下滑,是因为政府相信中国经济非常有定力。于是2017年开始政府贯彻“房住不炒”调控大方向,逐步加码“去杠杆、两道红线、三稳”等,随着信贷收紧、销售下滑,2021年房企投资下滑,部分高杠杆民营房企,暴露流动性危机,频发债务违约如美元债等,如恒大、华夏幸福、新力控股、阳光100、佳兆业等,迄今疲于应付到期债务。

行业预计,房地产的金融属性,为预防流动性危机波及金融机构,到2022年,政策端有望纠偏,持续边际改善,并着力定向宽松,重点解决危机房企的保交楼,及需求端在非热点城市的边际放松。

政策边际改善、仍有降息空间

房产调控边际改善,政府一直在做。

2021年12月上旬,中央政治局会议与中央经济工作会议相继召开,对2022年房地产行业给出清晰定调。两大会议对房地产的主基调都是房地产依然是支柱产业,要促进良性循环和健康发展。

中央政治局会议上,把房地产表述为定调作用:房地产是支柱产业,住房更是居民的消费。中央经济工作会议上,则表述为:支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

此举预示着,要对前期政策过紧导致销售下滑和部分民营房企债务危机进行纠偏。中信证券分析称,尽管2022年政府稳定房地产的决心不变,但政策大概率会边际改善。

东方证券研报称,在不发生系统性风险的底线以及稳增长的压力下,预期2022年可能酝酿更大力度的政策利好。

另一方面,2021年底2022年初,央行全面降准降息,动作迅速。2021年12月6日,央行全面降准,释放长期资金达1.2万亿。2022年1月20日,中国人民银行公布,1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.6%,分别较上一期下调10个和5个基点。

对央行下调LPR的原因,业内分析,逆周期政策,有助缓解需求下滑和预期转弱等压力,也有利于地产稳预期和稳定信贷需求。受此消息影响,地产板块及相关产业链股票大涨。

实际上,2022年1月18日国新办新闻发布会上,央行就称“把货币政策工具箱开得再大一些”。根据历史规律,货币政策宽松周期内会多次降准、降息,及此前降息幅度有限,后续仍有很大的降息空间。

从宏观层面看,如“十四五”期间,经济增速破“5”压力较大时,央行仍有降息的可能。从地产板块看,若需求下滑压力加大、地产信用风险持续升温或2022年二季度企业利润同比转负,业内预测,央行在2022年再次降息的概率将大大增加。

中信证券分析称,预计后续还有1至2次降息的可能,时点可能在2022年3月或6月;本次降息10个基点后,预计未来1至2个月内市场将进入货币政策总量宽松的真空期,且更多的结构性货币政策、财政政策、产业政策等将逐步发力宽松。

市场上亦有不同观点。东北证券宏观团队称,“我们需厘清,在全球流动性收紧浪潮下,我们看到的大概率只是一个短期的宽松。实际上,在2020年疫情出现后,货币政策宽松力度从时间和幅度看也均不及以往。中国央行整体会珍惜货币正常化的空间。”

关注头部房企和产业链:估值修复

2022年上半年是房企到期债务的高峰期,房企的信用风险将逐渐暴露,房企在2022年的全面盈利能力必将受到影响。

据历史经验,对地产板块,A股市场比港股更注重其政策面变化。目前阶段已无法从基本面去解读地产板块。业内认为,地产板块的信用恢复,比盈利恢复更加重要。信用意味着融资能力,是房企脱困的根本。

尽管需求恢复和房企信用风险释放,仍需一段时间。但在政策支持下,销售与融资回暖,危机房企逐步出清。业内认为,优秀的头部房企,仍然具备估值上行的可能,尤其具备盈利能力、融资能力强的头部房企。它们将受益于并购和再融资定向宽松,而行业格局优化、稳预期、稳增长的局面下,头部房企也可能成为某些资金的偏好。

东方证券研报称,“在市场销售和信用环境的双重压力下,行业出清可能加速,预计并购重组带来的超额收益或超出市场预期,继续看好财务安全的头部房企的估值修复。”

平安证券称,看好2022年地产板块整体表现,维持“强于大市”评级,建议精选个股,配置短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企。

另一方面,产业链可能更早于开发企业复苏。中信证券分析称,产业链公司可能是这轮复苏的主要受益者,比如细分领域景气度高、产品和服务竞争力强的公司,如交易服务类、消费建材、玻璃、水泥、物业管理、家居行业。

但目前,业内分歧比较大。东方证券亦认为,“年初新房二手房销售都有所回落,行业弱复苏,并不稳固。一季度是全年销售的淡季和债务到期的高峰期,市场下行惯性仍在。”

中信建投房地产首席竺劲则称,“房地产板块,当前整个地产处于商业模式和财务模型重构的过程,目前分歧比较大。”据了解,短期内,还没听说有知名公募基金把房地产作为主流赛道,主要是政策和需求约束,市场波动也比较大。

困局未破、风险仍在

需要警惕的是,地产板块,目前仍面临着“销售不振+房企流动性”的双重问题。一方面,短期内在工程款兑付和债券到期高峰的双重压力下,房企仍存在债务违约风险。另一方面,大多数房企资金成本上行,房价下行,盈利能力有进一步下降的风险。最后,还可能存在政策不及预期的可能。

政策回暖和信心恢复存在时滞,地产板块短期内仍然面临阵痛。投资、销售存在压力和挑战。平安证券预计,2022年全国销售面积同比降低9.5%,投资同比降低2.6%。

尤其资金到位,对房企自救至关重要。2021年9月以来中央多次提及保持房地产信贷有序投放,维护房地产市场健康发展,但2021年10月仅个人按揭贷款单月增速反弹至1%,国内贷款同比降幅进一步扩大至27%,房企整体到位资金同比下降9%。可见,政策见效仍需较长一段时间。

如果2022年春季,市场无法如期复苏,销售将进一步承压。业内警告,当前情况下地产板块投资,仍有较大的不确定性风险。

长期逻辑已根本改变:重构商业模式

曾经,地产行业经历几十年的快速发展,成为国内经济增长的重要支柱。但此过程中形成的“高杠杆、高周转”粗放模式,暴露了很多问题和风险,高速增长已不可持续。因此,“房住不炒”、“三道红线”、“两道红线”等成为政府调控主基调。“三道红线”限制房企融资规模;“房贷集中度”设置银行涉房贷款占比上限;“供地两集中”要求22个试点城市分批次集中出让土地。上述调控措施,考验着对房企现金流,加上销售下滑,房企很快缺血,陷入流动性危机。

危机房企的目前处境,似乎陷入了“销售下滑-资金趋紧-投资收缩/债务违约-评级下调-金融惜贷-购房预期悲观-销售进一步下滑”的负循环困局。困局根源恰恰在于“高杠杆、高周转”模式不再适用,市场参与主体信心缺失。但短期内,模式转变与优化尚需时日,尚看不清方向。这恰恰改写了房地产行业的竞争格局。

平安证券研报分析,在地产信用分层的大背景下,危机房企将逐步出清,市场逐渐向央企、地方国企和融资能力强的头部民营房企聚拢。这些头部企业将在融资、拿地受益,将率先走出困局并进一步扩大优势,行业格局将有望重塑。

原因在于,信用风险暴露,部分房企评级下降,融资困难,将被动收缩投资,甚至债务违约。而地方国企及优质民企,在融资分化的格局下,更加受益。2021年第一、二批土拍,基本是国企、城投参与竞拍,稳定土地市场,而民营企业受损最厉害,纷纷收缩战略。另一方面,民企在经营压力下,不惜转让开发股权,甚至退出市场。这进一步推动了行业洗牌。数据显示,2021Q4国内房地产行业收并购已逐步放量。

对于未来房企的发展模式,用业内说法,就是实现地产行业正循环。中信建投房地产首席竺劲介绍,“正循环,即不靠杠杆,靠需求、靠开发运营。地产行业调控核心是房住不炒,有真实的住房需求。正向循环,把泡沫挤掉,让房企拥有合理的利润率,个人能买得起房子,而房企靠资本金滚动。这就是商业和财务模型的重构。”

地产市场,也将不再以规模论英雄。无节制追求规模,必然带来金融风险。实际上,目前去杠杆、三道红线、三稳,正向循环,都是希望房企不要以规模论英雄。目前融资好的企业,都是运营能力比较好。地产行业,也将从原来高周转或开发时代,进入运营时代。能把资产盘活、持有楼宇,进入运营和资产管理的时代。谁利润率高、能给股东回报、运营好、对融资能力提高、对购房人能创造美好生活的环境的、有社会责任的商业模式,才是未来的主流发展模式。

“地产板块,值得关注的未来两种发展模式:有运营与轻资产管理模式,综合性的生态圈的开发商,是未来行业的新的趋势。”竺劲称。

2022年是地产的修复年,2023年是起飞年,业内称,这是未来两年地产发展的可能趋势。修复是全方位的,政策端、估值端、参与主体都有积极变化。

一方面是二级市场的估值修复;另一方面是政策边际放松,两次降准、降息,行业政策在纠偏;对爆雷企业接管政策、企业自身反思和自救,都在积极推进。部分企业通过股权转让、出售资产、加强融资及提前回购等方式自救。

似乎,地产行业正进入一个新生阶段。

本文来源:责任编辑:李雷

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