第二批公募REITs大受追捧：险资入局，扩容在即？

“经过前期战略配售、网下发售后，第二批公募 REITs 今天面向公众投资者发售，场面非常火爆，也是超 出我们的预期。”来自公募 REITs 销售渠道方的人士日前对《中国房地产金融》表示。

11 月 29 日，是第二批公募基础设施投资基金 (REITs) 启动公众投资者发行的首日，散户投资者的热情点燃了这个冬日。来自销售渠道的反馈，建信中关村产业园 REIT、华夏越秀高速公路 REIT，认购金额已超过预定募集规模，其中建信中关村产业园 REIT认购资金超过 90 亿元，华夏越秀高速REIT 的认购资金超过 30 亿元。

从认 购 倍 数 来 看， 两 只 REITs受投资者追捧程度远超首批。公募REITs 缘何受追捧，是否可持续？公募 REITs 下一步将如何发展？

公募REITs示范效应

去年 4 月，市场呼声已久的公募REITs 终于启动试点。对于原始权益人进一步盘活存量资产、填补当前金融产品空白、拓宽社会资本投资渠道，具有重大的示范意义，是资本市场服务国家战略和实体经济发展的重要举措。

基础设施公募 REITs，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。首批试点范围包括收费公路、产业园、仓储物流和污水处理等主流基础设施类型，主要在京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区等重点区域。

2021 年 5 月 18 日，来自沪深证券交易所的首批 9 单公募 REITs 获得中国证监会准予注册批复，这 9 只公募 REITs 中上交所有 5 只，分别为普洛斯（508056.SH）、东吴苏园（508027.SH）、 张 江 REIT（508000.SH）、浙 江 杭 徽（508001.SH）、 首 创 水 务（508006.SH）； 深 交 所 有 4 只， 分别为首钢绿能（180801.SZ）、蛇口产园（180101.SZ）、 广 州 广 河（180201.SZ）和盐港 REIT（180301.SZ）。

从首批公募 REITs 发售认购市场来看，甫一开始公募 REITs 便成为机构投资者认可的标的。从机构参与情况来看，银行理财子公司、私募基金、保险资管等机构参与热情较高，最终认购价格和数量都超出预期，比预期火爆。首批 REITs 中张江光大 REIT、浙沪杭甬 REIT、东吴苏园 REIT、普洛斯 REIT、盐港 REIT、首创水务 REIT最终网下有效报价认购倍数分别为8.85 倍、4.86 倍、3.61 倍、5.85 倍、8.47倍、8.35 倍，首钢绿能、博时蛇口产园 REIT 认购倍数高达 11.13 倍、15.13 倍。

6 月 21 日， 首 批 REITs 正 式 上市。自首秀以来，这 9 只 REITs 中除了广州广河外，另外 8 只 REITs 表现均有上涨，截止到 11 月 29 日，这 8只 REITs 涨幅均超过 10%，其中富国首创、中航首钢绿能表现亮丽涨幅分别为 27.76%、27.06%。

由于公募 REITs 将稀缺性优质资产上市提供了稳定的收益来源，具有底层资产强制分红的特性，同时这一类 REITs 还具有来自二级市场交易的流动性溢价，场内交易的折溢价为投资者提供的低买高卖时带来的差价收益，对投资者而言具有较强的吸引力。

目前已有 3 只 REITs 公告首次分红，中航首钢绿能 REIT 采用现金分红方式，分红方案为 5.1541 元 /10 份基金份额，股息率 3.85%；中金普洛斯REIT 采用现金分红方式，分红方案为0.5220 元 /10 份基金份额，并免收分红手续费，股息率 1.34%；博时招商蛇口产业园 REIT 采取现金分红方式，本次分红比例为 90%，按照本次分红比例计算的应分配金额为 2468.97 万元，分红方案为每 10 份基金份额分红0.2740 元。

“第一批 REITs 认购火爆，而且上市以来市场价格涨得也特别好。”中国 REITs 联盟秘书长、睿信投资董事长王刚接受《中国房地产金融》采访时表示，首批公募 REITs 的示范效应为第二批 REITs 大受机构追捧奠定了人气基础。

第二批公募REITs大受追捧

有了第一批公募 REITs 试水在前，第二批公募 REITs 市场翘首以待。

第二批迎来了 4 只 REITs 申报，分别是华夏中国交建高速公路 REIT、国泰君安临港东久智能制造产业园REIT、建信中关村产业园 REIT、华夏越秀高速公路 REIT。最后“四进二”，建信中关村产业园 REIT（508099.SH）与华夏越秀高速公路REIT（180202.SZ）率先获得证监会上市发行批文，成为第二批公募 REITs。

公开资料显示，建信中关村产业园 REIT，底层资产是包括中关村软件园在内的互联网创新中心 5 号楼、协同中心 4 号楼和孵化加速器 3 栋物业，兼具地理位置、租户质量和参与方三方优势。截至 2021 年 6 月末，3栋标的物业资产出租率分别达 90%、100%、99%，租金收入表现良好。标的资产承租企业集中于软件与服务业、金融科技等，租金收入表现良好。

华夏越秀高速公路 REIT 的基础设施项目是汉孝高速，由汉孝高速公路主线路和机场北连接线组成，也是福银高速 (G70) 的重要组成部分，同时连通京港澳高速 (G4) 和沪蓉高速(G42)，是武汉西北方向放射性通道，毗邻武汉天河国际机场。其盈利模式是以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主。

募资公告显示，建信中关村产业园 REIT 共计发行 9 亿份，战略配售 6.3亿份，网下发售 1.88 亿份，公众认购份额为 0.82 亿份；价格为 3.200 元 / 份，预计募集资金总额 28.80 亿元。华夏越秀高速公路 REIT 共计发行 3 亿份，其中，战略配售 2.1 亿份，网下发售 0.63亿份，公众可以认购 0.27 亿份；发售价格为 7.100 元 / 份，预计募集资金总额 21.30 亿元。

“四单中少了两单，所以这一次就更少了。”王刚介绍，资金多了但是被投的项目更少，这种较少的上市REITs 数量与巨大的市场认购需求之间，更加凸显了稀缺性，也更为容易推升第二批认购热情高涨。

一般来讲，公募 REITs 的发行由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。11 月 19 日开始，进行网下投资者询价，从 11 月 23 日公布的询价结果来看，第二批公募REITs 网下机构认购数量超出预期，两只产品平均有效认购倍数均超过 50倍，认购热情十分高涨。

公告显示，华夏越秀高速 REIT共收到 42 家网下投资者管理的 98 个配售对象的询价报价信息，剔除无效报价后，其余 40 家网下投资者管理的95 个配售对象全部符合《询价公告》规定的网下投资者的条件，报价区间为 6.512 元 / 份 -7.499 元 / 份，拟认购数量总和为 278410 万份，为初始网下发售份额数量的 44.19 倍。

建信中关村产业园 REIT 共收到 55 家网下投资者管理的 112 个配售对象的询价报价信息，剔除无效报价后，53 家网下投资者管理的 110 个配售对象符合《询价公告》 规定的网下投资者的条件，报价区间为 2.851 元 /份 -3.350 元 / 份，拟认购份额数量总和为 106.18 亿份，为初始网下发售份额数量的 56.35 倍。

网下认购相比首批，凸显投资者对第二批的高度关注。与首批产业园REITs 中的博时蛇口产园 REIT（网下发售 15.3 倍）、华安张江光大 REIT（网下发售 10.07 倍）比较，建信中关村产业园 REIT 高达 56.35 倍的认购倍数堪称公募 REITs 发行“奇观”。

11 月 29 日 至 30 日， 第 二 批REITs 开始对公众投资者正式发售，再现“一日售罄”的壮观场面。两只公募 REITs 留给公众投资者发售的初始基金份额并不多，分别为 0.8075 亿份和 0.27 亿份，均不足发售份额总数比例的 10%。在为期两天的募集周期里，两只公募 REITs 公告提前一天宣布募集结束，建信中关村产业园 REIT、华夏越秀高速 REIT 公众投资者获配率只有 2.58%、2.74% 左右。

一位公募基金经理告诉《中国房地产金融》，第二批除了 REITs 数量少之外，类似新股的“打新效应”，在首批公募 REITs 赚钱效应带动下，延续了 REITs 持续的火爆，这也显现了投资者对 REITs 投资价值的认可。

公募REITs扩容在即？

目前试点 REITs 的底层资产，主要集中在高速公路、产业园区、仓储物流、生态环保、垃圾处理等方向。但是，根据今年 7 月发改委下发的“958号文”要求，基础设施 REITs 涵盖的范围不仅仅限于上述几类。

“958 号文”新增补了清洁能源、保障性租赁住房、自然文化遗产、旅游基础设施以及新基建等领域推出更具创新特色的基础设施 REITs 品类。“将符合条件的项目分类纳入全国基础设施 REITs 试点项目库，做到应入尽入”，意味着公募 REITs 即将全面铺开。

从投资者层面来说，监管层也在推动各类长线资金等机构投资者参与投资公募 REITs。因此，这也要求公募 REITs“池子”的数量和类别要丰富和多元起来。

11 月 17 日，银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，从机构资质要求、投资标的条件、风险管理流程、投资主动管理、监督管理要求五方面进一步细化险资投资公募REITs 要求。

由于保险资金具有期限长、规模大、来源稳定等特性，与基础设施项目融资需求天然契合。基础设施基金以基础设施项目作为底层资产，项目运营周期较长，强制派息分红，能够较好匹配保险资金长期配置需求，为保险资金参与基础设施建设提供了新的投资工具。

观察第二批试点 REITs 的战略配售投资者名单，建信中关村 REIT 吸引了国寿投资、首钢基金、太平人寿保险、中信保诚人寿保险、太平财产保险、中信证券、新华人寿保险等。华夏越秀高速 REIT 吸引了中国保险投资基金、中信证券、中国银河证券以及多只资管产品和私募基金。这无疑回应了公募 REITs 正在获得更多元机构投资者的垂青。

保险资金的进入，预示着 REITs下一步将迎来加速发展期。不过，据王刚介绍，REITs目前还处在试点阶段，下一步期待推进 REITs 发行正常化，这样才能够契合机构的需求。

对标美国 REITs 市场，持续扩募和资产置入才是资产管理大发展的前景所在，一方面盘活存量资产，更好地服务国家战略和实体经济发展；另一方面能够加速形成成熟的金融产品，为投资者提供更多的选择。