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专访夏磊:市场出清还会继续,行业整合会加剧

中国财经界·www.qbjrxs.com 2022-04-26 18:02:46本文提供方:网友投稿原文来源:

2021 年,上半年楼市火热,下半年市场急速转冷。让人印象深刻的是,不少房地产企业出现了债务爆雷问题,引发了“现象级”讨论。2022 年房地产市场将呈现什么样的趋势?《中

2021 年,上半年楼市火热,下半年市场急速转冷。让人印象深刻的是,不少房地产企业出现了债务爆雷问题,引发了“现象级”讨论。2022 年房地产市场将呈现什么样的趋势?《中国房地产金融》日前专访了国海证券研究所联席所长、政策 & 地产首席政策分析师夏磊。

在夏磊看来,房企危机应对过程,实际上是以恢复现金流为导向,逐步恢复品牌和信用的过程;“并购贷”实际上是立足于以推动行业整合的方式来化解房地产行业风险;首提“促进房地产良性循环”,可见在经济面临新的增长压力之时,房地产应该托底,但不作为刺激经济的手段。

一、房企债务暴雷与楼市的基本面

《中国房地产金融》:2021年,不少房地产企业出现了债务爆雷问题,引发了“现象级”讨论。您如何看这样的现象?能否简单归纳总结一下过去一年的中国房地产市场?

夏磊 :房企债务爆雷有如下影响:一是影响销售。目前的期房预售制度,让购房人担心烂尾,风险意识提升,买房观望,2021年8月以来,销售疲态已现。

二是影响融资。金融机构风险偏好升高,发债成本提升、额度减少、贷款投放减少,信用紧缩,尤其是对民营房企。销售恶化、信用紧缩会加速房企现金流的恶化。

三是影响开竣工、投资和上下游。销售难度加大,融资成本上升,房企将更加重视现金流情况,会谨慎拿地和降低新开工,减少投资支出。更严重的是,房企形成大量上下游的应付票据,会显著加大上下游企业的经营压力,甚至倒闭无法开工。

四是影响行业格局。民营房企现金流压力下,拿地更谨慎,利好国企。

五是影响行业规则。民营房企债务危机改变金融机构对行业的认知,行业授信整体收缩,且更倾向于国资房企;项目烂尾将动摇商品房预售制度和行业监管规则。

危机应对过程,实际上是以恢复现金流为导向,逐步恢复品牌和信用的过程。具体来说,有三种途径恢复现金流:一是出售项目。优先转让项目股权和非必要产业投资,快速带来大规模的现金流入,同时实现债务剥离。二是降价促销,以利润换现金流。如华夏幸福出让维信诺控股权、转让环京项目和广东十数个旧改项目;泰禾向世茂大批量转让项目公司股权。三是出售资产。必要时须通过转让核心资产股权,引入战投,恢复现金流。

过去的一年可以概括为:上半年楼市火热,下半年市场急速转冷。销售端,上半年销售额累计达9.3万亿元,同比增长38.9%,而三季度销售额相较二季度下滑了23.3%;投资端,上半年房地产开发投资完成额达7.2万亿元,同比增长15.0%,而三季度投资额相较二季度下滑了9.4%;融资段,上半年房地产开发到位资金为10.3万亿元,同比增长23.5%,而三季度资金相较二季度下滑了12.3%。

二、“并购贷”立足于推动行业整合化解风险

《中国房地产金融》: 银保监会新闻发言人在2021年12月3日称,现阶段将“重点满足首套房、改善型住房按揭需求,合理发放房地产开发贷、并购贷”。监管层首度提及“并购贷”。随后12月15日开始央行降准0.5个百分点。提出“并购贷”释放了什么样的政策信息?房地产业未来会出现怎么样的变化?

夏磊 :“并购贷”实际上是立足于以推动行业整合的方式来化解房地产行业风险。未来的房地产政策区分房企和项目,项目层面保交楼,促进工程继续、农民工发工资。房企的流动性问题,通过和金融机构、债券持有人谈展期获得喘息,市场目前的出清还会继续。并购贷可支持房企将困难房企的项目盘活,有利于出清风险企业、控制风险蔓延。

未来行业整合会呈加剧之势,具体方向还是企业主体市场化抉择,以前高杠杆经营、目前陷入流动性危机、资产质量较优的企业会被重组。大浪淘沙始见真金,整合出清后活下来的优秀房企会行稳致远。

三、如何理解“合理的住房需求”及“良性循环”?

《中国房地产金融》: 中共中央政治局于2021年12月6日召开会议,会议强调,要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。保障性住房的建设对房地产投资能起到什么作用?如何理解“合理的住房需求”及“良性循环”?

夏磊 :先谈第一个问题。保障性住房租赁主要面向人口净流入、房价偏高的大城市。根据各大城市保障性租赁住房规划预计2022年将建设200万套左右,按每套建面70平方米、1800元 / 平方米的建安成本计算,预估拉动投资为 2520亿元。我们预计2022年房地产投资为14.8万亿元,则保障性租赁住房拉动房地产投资的1.7%。

再谈第二个问题。商品房市场,本次只提出满足“合理住房需求”,给未来政策留下空间,但节奏和力度仍保持谨慎。改善需求是否“合理”?在不同城市,在不同时期,可能有不同定义。满足刚需之后还有改善,只要是以自住为目的、不是恶意炒作房价都有可能视作是合理的住房需求。需求端的刺激,由地方政府适度调整,支持首套、改善,鼓励合理住房消费。

首提“促进房地产良性循环”,可见在经济面临新的增长压力之时,房地产应该托底,但不作为刺激经济的手段。房地产行业产业链长,确保“良性循环”意义重大。良性循环的关键是尽快恢复企业平稳销售,保证正常回款。一是加快对于风险企业、风险项目的处置,确保项目平稳交付;二是维护购房者信心,确保合理的按揭需求被满足;三是防止金融机构挤兑误伤健康房企,确保房企合理的资金需求得到满足。

四、中国房地产市场正在进入“新央企时代”?

《中国房地产金融》: 据报道,国企正在成为各地土拍的“主力军”。申港证券发布于2021年11月28日的研报,在无锡成交的 20 宗土地中,城投公司拿地17宗,房企拿地仅3宗;在南京成交的31宗涉宅供地中,近九成地块为国企摘牌,其中城投公司摘牌18宗;在苏州21宗供地中,11宗为城投公司获得,国企及城投公司合计拿地19宗。这些数据是否意味着中国房地产市场正在进入“新央企时代”?

夏磊 :行业竞争格局出现新变化,民企加不了杠杆,上不了规模。

投资端,民营房企拿地减少。目前民营房企普遍现金流压力较大,投资拿地比以往更加谨慎。从两次集中供地结果来看,高能级城市国企拿地占比明显提升,如成都市国企拿地占比从第一次集中供地时的45%上升至第二次的77%,天津市则由35%上升至75%。

销售端,大房企债务危机影响购房者信心。民营房企品牌信任度降低、国资房企品牌信任度提升。中海、保利、金茂、新城、万科等国资房企2021年10月销售额同比均有不同幅度上升,其中中海、金茂、保利同比上升明显,而恒大、阳光城、世茂集团等民营房企累计销售额不升反降,恒大受债务危机影响,销售额同比下降116.2%。

融资端,民营房企信用收缩影响规模扩张。在地产融资受限的大环境下,民营房企由于债务违约风险更高,更难从金融市场获得资金,融资难度加大,融资成本增加,规模扩张受到制约。

五、房地产税的节奏、影响及试点城市选择

《中国房地产金融》: 房地产税试点与改革已经按下了“快车键”,您对房地产税怎么看?

夏磊 :节奏及影响层面,房地产税征收是大方向,根据税收法定原则,具体实施路径上,要经过全国人大授权国务院组织开展、国务院下达试点城市名单和实施方案、试点城市制定实施细则、试点正式实施 4 个程序。国务院根据市场环境等因素确定试点启动时间;试点期限为 5 年,至少 5年之后,在总结试点城市经验的基础上,制定《房地产税法》,形成成熟的税收实施方案,并在全国实施推广;国务院制定试点实施方案,会对税基、税率划定区间范围,具体由地方自行选择。房地产税短期影响预期,对预期的影响又取决于征收力度。当前市场对房地产税如惊弓之鸟,实际方案出台也许会缓解焦虑。

试点城市选择上,会重点考虑五方面。过去 2 年房价上涨快;土地出让收入对地方财政贡献相对较小;人口流入的发达城市,工薪阶层多,纳税意识强;评估基础好;城市有标签,如:“中国特色社会主义先行示范区”、“共同富裕示范区”、“自由贸易港”等。

六、房地产减碳对房企经营会有多大影响?

《中国房地产金融》: 房地产领域减碳已迫在眉睫,住建部已颁布全文强制标准《建筑节能与可再生能源利用通用规范》,今年4月1日起实施,节能减排方面,大概是居住建筑节能要提升30%,公共建设要提升20%。同时要求所有建筑都要进行碳排放量的计算。您认为,对房企来说,挑战是什么?机遇是什么?

夏磊 :碳达峰、碳中和是我国长期的战略目标,房地产领域减碳是一个重要的方面。短期看,对于房企会有一些挑战,主要在于对招标采购、成本控制、工程管理的新探索,需要积累一些经验,但房企本质上是个资源整合机构,会有专业的技术公司来做这些事,因此不会对其经营造成太大影响。长期看,更有利于住房产品的转型升级乃至整个行业行稳致远。

本文来源:责任编辑:李雷

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