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中国独居群体快速扩张至近9000万,带来怎样的商业机遇?

中国财经界·www.qbjrxs.com 2022-06-21 15:06:23本文提供方:网友投稿原文来源:

从发达国家的发展经验看,独居成为一种日益显著的居住形态。根据UNECE及相关国家统计局数据,2015年发达国家独居率[独居率:是指一人户的家庭数在总家庭数中的占比,以此指标进行国

从发达国家的发展经验看,独居成为一种日益显著的居住形态。根据UNECE及相关国家统计局数据,2015年发达国家独居率[独居率:是指一人户的家庭数在总家庭数中的占比,以此指标进行国际横向比较。]最高超过了40%,美国独居率为28%,日本独居率为34%,瑞典、德国、芬兰等国的独居率已达40%左右。中国独居人群快速增长,独居人口已近9000万人,独居率达18.5%,即全国大约每五个家庭中就有1个是独居家庭。独居群体的居住有什么不一样的特点?如何让独居群体住有所居?

一、独居需求快速扩大

根据全国人口普查数据测算,2000-2010年我国独居群体[独居群体:以全国人口普查或国家统计年鉴的人口部分“一人户”的家庭户的统计口径为准。其中,根据全国人口普查资料说明,家庭户是以家庭成员关系为主,居住一处共同生活的人口,作为一个家庭户。单身居住独自生活的,也作为一个家庭户。值得注意的是,有很多合租的独居青年未被统计到单人户中。]年度复合增长率达到7.5%。2019年独居群体已近9000万人,独居率达18.5%。独居青年占比提升,2010年20-39岁独居青年人总人数已超1800万,占比超三成,城市独居人群中20-39岁群体占比达到近五成。粗略预测,2030年我国独居率将超过30%,独居人口或达1.5亿-2亿人,其中20-39岁独居青年或增加到4000万-7000万人,增长约1-2倍[从美国、瑞典、日本、韩国等国的经验看,人均GDP与独居率呈较强的正向相关关系。根据联合国《United Nations, World Population Prospects 2019》预测,2030年我国总人口数为14.6亿人,北京大学曾毅教授研究团队预测我国家庭户数将超过5亿户,结合《十九届五中全会会议公报》提出预计2035年我国人均国内生产总值达到中等发达国家水平的目标做出综合预测。]。

关于独居的趋势研究已有不少文献。我们认为,经济生产方式变革、社会保障能力提升、文化观念演进等因素推动了独居率提升。城市中社会分工发展,使个人为单位的生产特征逐步凸显,对家庭的组建不再迫切。社会保障覆盖面扩大,降低了独居者无力负担医疗、养老生活的风险。互联网科技与服务业的发达使社交和生活摆脱家庭的束缚,个体越过家庭直接参与社会交互。社会对于单身的包容性增强,女性独立性提升,初婚年龄推迟,离婚率上升,成年人停留在单身独居时间拉长。

城市独居青年群体由两部分构成,一部分是因为家庭原因或阶段性收入原因导致被动独居的群体,另一部分则是不婚主义、单身主义青年主动选择独居的群体,后者与结婚率、生育率下降相关联。独居代表了青年对个人居住空间和生活方式的掌控,是一种更加自主、自立、简单的生活方式,独居是对个人生活私密性的追求,同时也减少了共同居住中由于人际间摩擦带来的精力消耗。城市独居时代青年一般拥有较高学历、收入稳定,追求自由、品质、健康的生活状态。无论是被动还是主动选择独居,在居住需求方面都与家庭有明显不同。

第一,对房屋所有权依赖减弱,但对居住空间品质要求高。独居群体对房屋所有权的依赖程度低于家庭化居住群体。以美国为例,根据2004-2016年,单身家庭拥有住房的比例累计降低4.5个百分点,2005-2016年单身租房的占比提高了6.4个百分点[来源:前者为皮尤公司调查数据,后者为哈佛大学住房研究联合中心发布的2017美国房屋租赁报告。],独居人群住房自有率下降。大部分独居人群为单身状态,不用考虑子女教育,他们更喜欢轻松、方便、快捷的租房居住方式,中国大城市有70%的新市民和青年人是靠租房来解决住的问题[来源:国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上,住房和城乡建设部副部长倪虹的讲话文稿。]。在房价上涨、租赁市场不断规范发展的趋势之下,租赁将成为独居青年主要的居住方式。相比家庭居住,独居青年对居住品质要求更高,他们追求生活空间的自主性、私密性、舒适性,要求住房位置交通便利或距离公司近,如产业园区、市区或临近市区,同时希望装修配置品质化。他们更青睐城市中交通便利、功能齐全的小户型房屋,力求在小的私人空间中住得舒适。

第二,生活服务社会化,对居住安全的诉求更高。不同于家庭化居住中家务分工协作,城市独居青年倾向于通过外卖或购买专业的家政服务来满足居住生活上的需求。以外卖为例,2019年90后、00后外卖用户群体占比超过60%,其中单人用餐的比例分别是65.4%和73.7%[来源:美团研究院,中国饭店协会,艾瑞集团.2020外卖行业报告[M] .北京:中国金融出版社, 2020]。与家庭亲人提供的安全保障不同,独居青年需要更多的外部安全保障。调研发现,独居青年最担心的是医疗、安全保障服务,在遭遇突发疾病、意外事件时容易会陷入孤立无助的困境中,对社区医院、物业/住房租赁企业的安全响应提出了更高的要求。

第三,独自居住并不封闭,社交需求更为强烈。城市独居青年并非不需要社交,只是他们社交的对象突破了血缘亲戚关系,而是更多基于兴趣爱好,与同类圈子的人交流互动,以寻找社会归属感。尽管独居群体能够通过互联网与外界保持紧密的、多样化联系,但独居群体更需要线下的面

对面交流,在健身房、影音厅、棋牌室等公共空间,与同类兴趣、爱好的朋友互动,拓展人脉圈子,丰富个人生活。根据调研,有49.5%的人通过找朋友聊天,30.3%的人参加各种聚餐聚会来排解孤独,有53.1%的人想要物业提供健身房,便于他们结交志同道合的朋友。与面对面社交相比,城市独居青年认为网络社交的满意度没有更优[来源:沈鑫.城市独居青年的网络社交与孤独感研究[D].暨南大学,2018],互联网无法取代面对面的交流,多种功能的公共空间成为独居人群至关重要的社交配套。

二、城市独居青年居住存在的问题

城市独居青年的增加对住房供应和居住方式带来了巨大挑战。在人口向大城市集聚的趋势下,国际大城市住房普遍面临供给不足、房价高的难题,难以满足独居青年群体的居住需求。尤其是,现有的以家庭为对象的住房供应方式不能较好地覆盖多元化的居住形态,难以提供多样化的产品。

一是品质化小户型产品供给较少,租住成本比较高。现有住宅产品供给以家庭需求为主,小户型、低租金产品较缺乏。2000-2019年中国新增一居室住宅大约2000万套[国家统计局数据显示,2000-2019年中国新增住宅累计约1亿套,根据经验一般新建住宅项目中的一居室占比为两成左右,即2000万套。],独居人群增长了约6000万,市场整体供不应求明显。以北京为例,根据贝壳楼盘字典测算,北京存量住房中一居室的比重约为15.1%,从需求角度,2016-2020年每年租赁成交中一居室的比例均超30%。由于供给相对少,一居室租金成本最高,2020年北京一居室每平方米月租金96.1元/平方米,套均月租金5040.7元,套均月租金相当于北京市城镇居民月可支配收入的80%[来源:住户收支与生活状况调查资料显示,2020年北京市城镇居民人均可支配收入75602元,据此测算2020年北京市城镇居民人均月可支配收入6300.2元]。为了降低租金,城市独居青年不得不与陌生人合租,承受各种矛盾或摩擦,难以实现独自居住的预期。

二是居住品质较差,交易服务不规范。城市独居青年对交通敏感度高,而城市新增供给一般距离远、户型大,只能在城区老旧房屋中选择。以北京单身人群租房为例,根据贝壳研究院数据,2019-2020年单身租客租赁房屋中,38.9%的房屋楼龄在20年以上,42.5%的房屋楼龄在10-20年,这些房屋普遍比较破旧,基础设施较差。同时,租赁交易市场不规范,租赁市场存在虚假房源信息多、维修责任无人承担、被恶意抬高租金、克扣押金等痛点。独居青年大多一人面对,更处于弱势地位。从供给方式看,我国租赁市场以个人和二房东的分散交易为主,违规成本低、市场秩序较混乱。租赁专业运营机构能够为单身独居的租客提供品质化居住服务,诸如保洁服务、维修服务等,但我国目前机构化市场渗透率仍然非常低,提供的服务品质参差不齐。

三是社区居住服务难以保障。调研发现,75.5%的单身独居青年表示没有享受过基本物业之外的服务,有19.5%的青年居住在基本没有物业的小区中。青年人对小区物业服务不满意,如小区以及楼道内没有灯、社区人员杂乱有小偷、养狗太多、卫生不好、停车混乱等。由此可以看出,很多社区的基础物业服务偏弱。社区安全服务有待提高,尤其是独居女性安全感不高。受访的独居女性中,42.9%都认为自己深夜在社区中行走不安全,主要原因是小区物业安保不到位、社区灯光昏暗、防盗门损坏等。独居青年在生活中不免遇到在家发生伤病却不能立马得到帮助的情况,调研数据显示,17.8%的单身独居青年曾遇到这种孤立无援的情况。在行动没有大碍的情况下,一般他们会自己打车去医院,或者打电话通知朋友等。

四是社交需求与服务供给不匹配。由于独居者对租金承受能力较低,居住在相对偏远地区,或是在老旧小区,很多社区提供的社交场所偏少,甚至基本没有配套社交场所。有限的社交场所难以满足独居者强烈的社交需求。

三、面向独居青年的居住领域发展机遇

通过政府引导、企业发力,为独居人群提供健康的居住市场和有序的租住环境,有效解决独居人群的居住需求,是保障未来楼市供需平衡、社会稳定的重要举措。中国将搭建围绕其居住需求的居住产业链,形成层次丰富的品质化独居社区,覆盖不同年龄段、不同收入水平的独居群体。借鉴国外经验,企业可通过以下方式为独居青年提供居住产品和服务,在解决独居青年居住问题的同时,寻找企业发展机遇:

企业可在重点城市深耕布局小户型产品。我国的独居人群分布呈现向城市集中的特征,52个重点城市[全国重点52城是指:北京、上海、深圳、重庆、广州、东莞、成都、杭州、宁波、温州、武汉、金华、南通、沈阳、哈尔滨、佛山、台州、昆明、福州、西安、苏州、天津、郑州、青岛、南宁、泉州、合肥、南京、厦门、大连、绍兴、烟台、徐州、长沙、无锡、乌鲁木齐、石家庄、惠州、中山、济南、长春、嘉兴、常州、贵阳、唐山、太原、吉林、兰州、南昌、珠海、呼和浩特、海口。]中重庆、北京、上海、深圳和广州独居人口数量领先,同时独居人口呈现“城市年轻,乡村老龄”特征,2010年20-39岁独居人群中近六成聚集于城市。长租房行业正处于向专业化、精细化发展的阶段,对于住房租赁企业而言,需要进一步定位目标人群,提供针对性的居住产品,提高企业的盈利能力。故长租房企业可重点布局独居者住房供需缺口较大的城市,为独居人群提供小户型产品,也有利于企业长期发展。

企业增加小面积、低租金、品质化租赁住房供给。针对市场小户型房屋配置老旧、租金较高的问题,住房租赁企业可通过减少居住面积但增加配套服务,实现低租金、品质化住房。可以通过大收纳、模块化设计合理增加居住空间,提供低成本装修及单人家居用品租赁服务。以美国为例,EQR自行开发与运营的西雅图Helios公寓,其户型供给是专为单身独居青年而设计,其一居室户型占比88%。在居住空间上,卡梅尔广场公寓通过床的折叠、书桌的拉伸等做到卧室与客厅、书房与厨房的灵活切换。

企业可采取多方措施保障独居青年的基本居住安全。在存量改造上,加大对老旧小区、城中村等的安全保障改造,推进智慧社区建设,如加装人脸识别、指纹身份认证等安保设施,并配合政府对流动人口管理。同时,企业可为独居群体配置水、电、气故障报警设备,紧急呼叫设施接入社会安全保障网络。

企业可通过完善社区生活服务和社交配套,增强独居青年租客群体的品牌黏性。企业可以提供保洁、洗衣等多样化居住生活服务提升居住体验,同时合理规划公共空间,提供社交场所、健身房等,组织各类活动,满足独居者的社交需求,也有助于单身独居者“脱单”。英国The Collective联合公寓在每层都设有大的共享厨房和餐桌,可供30-70位房客使用,还配备有专业的健身教室,Helios公寓也配置了200平方米的大健身房。

本文来源:责任编辑:李雷

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