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冯仑:个人认知很重要,转型最核心的是“转老板”

中国财经界·www.qbjrxs.com 2022-08-19 16:04:17本文提供方:网友投稿原文来源:

巴菲特的合伙人查理·芒格在《穷查理宝典》一书中曾这样总结:你永远赚不到超出你认知范围外的钱,除非靠运气。靠运气赚的钱,也迟早会因为自己的认知不足,而亏回去。&ldquo

巴菲特的合伙人查理·芒格在《穷查理宝典》一书中曾这样总结:你永远赚不到超出你认知范围外的钱,除非靠运气。靠运气赚的钱,也迟早会因为自己的认知不足,而亏回去。

“如果老板个人的认知系统不改变,在被动转型时除了被淘汰是没有机会的。被动转型的障碍都是创始人,都是老板,都是大股东,他们不愿意接受新模式,又不相信新药方……最后大多都死掉了。”万通集团创始人、御风集团董事长冯仑接受金砖财经独家专访时这样表示。

冯仑被誉为中国地产界的“思想家”,亲历并见证了中国房地产市场跌宕起伏的 30 年。从《野蛮生长》《伟大是熬出来的》,到《理想丰满》《岁月凶猛》《扛住就是本事》,冯仑的作品充满了朴素而富有哲理的洞见,浓缩了一代企业家经营管理的大智慧,在外界看来,冯仑对世界的探索充满了强烈的表达欲与好奇心。

在冯仑的话语体系中,新兴市场还可做 10 年,创新让企业去折腾,政府不用管;房地产新模式涉及制度安排,“两轨”要分清楚,不能混在一起;目前纾困的方式非常正确,“就是救业主不救项目,救项目不救公司,救公司不救老板,所有入市资金参与并购,原则上都是救业主。”冯仑对记者表示。以下为采访实录:

一、谈纾困:方式非常正确,目的在于稳市场、稳预期

金砖财经:从 2021 年12 月至今,监管部门出台并购政策,鼓励房地产行业收并购。目前来看,有部分纾困主体(比如央企、地方国企及资产管理公司、优质龙头房企等)在参与,截至目前,国资纾困房企的案例有 9 起,其中真正落地实施的只有 5 起。对于房企纾困,您有什么样的思考?

冯仑:无论是从总量还是结构上,确实出现了一些不利于市场的因素,一些公司出现了债务危机,甚至有爆雷的情况,面积还比较大,具有普遍性。

我看了一下前 50 家房企中大概有 30 家左右都拉响了警报。很多地方在进行纾困,从纾困的方式来看,我觉得主要体现在两个方面:

第一个方面是看需求。大部分政策都以刺激需求,恢复信心为主,目的是让需求端回到以往的水平。一些地方出台了很多有利于扩大需求的刺激政策,比如说解除限购、限价;降低了购房门槛,降低首付和贷款利息等。刺激需求,我认为这是做得最正确的。

各地出台了很多刺激政策,很多重要的市场城市几乎完全没有限制了,而且不仅没有限制,现在还倒过来:

一些地方甚至对买房进行奖励。这种做法可能有点过头,激活需求应主要靠政府提供公共服务来实现。

第二个方面是看供给。对于参与住宅供应的房企,给些松绑、刺激或激励,使其完成未完工的项目,使产品尽快入市。

现在有些地方政府也出台了一些政策,比如,降低拿地门槛和付款的条件,对开发商拿地付款,以前是两个月、三个月,现在拉长到一年,公司先付 30%~40% 就可以了。在规划、审批方面缩短时间,让产品加快入市。

我认为也是很正确的。地方政府采取的一些纾困政策,概括来看,一是恢复信心,减少一些行政束缚和限制,逐渐恢复市场的信心,让市场回到可持续发展的轨道上来。

二是化解危机。个别大型企业爆雷,涉及业主、买家、地方政府及各方金融机构,涉及面比较大,政府及时介入,帮助其化解危机,目前的做法,我认为是很有效的。

对超大规模企业特别大的债务,基本上是两个方面的做法:一方面鼓励通过并购的方法,不管是国企、央企并购,还是其他金融手段的并购方法,化解一部分危机,并购遵循的逻辑,就是救业主不救项目,救项目不救公司,救公司不救老板。

也就是所有入市资金参与并购,原则上都是救业主,业主稳定了,房屋能交付,风险基本上就化解了,同时回流一部分资金,部分化解危机。

为什么救项目不救公司?因为公司很多项目,到底哪个先救哪个后救?救项目就是救项目,不是救公司,救公司也不是救老板,因为老板可能还有很多个人的无限连带责任的法律纠纷等其他问题。

从公司角度来说,政府积极介入解决潜在的问题,大体上分 5 个阶段解决危机。

第一阶段是司法集中管辖。大家有什么事都在一个地方来打官司,这是第一步。

第二步是债务集中登记,成立一个债务集中中心。一般爆雷公司的债务结构相对会比较复杂,比如有表内债务,有表外债务,有银行债务,还有个人债务,另外还有显性债务,还有隐性的债务,还有担保责任,等等。

一个公司的经营活动涉及的债务,如果不把它彻底透明化再集中登记,就没有办法解决后续的第三个阶段问题。

第三个阶段是集中刚兑。把所有资源集中起来,先把刚兑问题解决了,老百姓的集资,员工集资,还有外债等,债务偿还是有顺序的,集中一切资源解决刚兑,如果有无限连带责任担保的话,老板的个人资产也会纳入进来。

第四阶段是分类重组。分类重组就是根据企业资产的情况好坏分类,有些公司除了住宅业务以外,还有非住宅业务,还有非房地产业务。

第五阶段是分清责任,追究到人。分类重组以后要追究相关的责任人。该怎么做就怎么做,这是第五个阶段。

在法治化和市场化两个原则的指引下,从司法集中管辖到最后把人的责任分清去处理,大体上需要两年到两年半的时间,这是一个标准流程。全世界大型公司爆雷,最后市场化解决基本上也是这样一个流程。

这也是一种纾困方式,这种方式主要是解决市场退出机制问题。市场主体很多,上千万,加上个体户都上亿了。但是不管怎么样,有进入就有退出,微小的有微小的退出方法,超大规模的市场主体也有退出的一套游戏规则。

总体上看,纾困的目的是稳定市场,稳定预期,防范和化解金融风险,刺激市场恢复信心,进入到一个更高质量、可持续发展的轨道。关于纾困,这是我目前观察到的情况和我的一些判断。

二、谈转型:最核心的是“转老板”,认知系统需改变

金砖财经:房企目前仍然以自救为主,比如债务延期、出售资产等,有的企业未来可能转行不做了,有的企业在积极转型。对于转型,您有哪些体会与思考?

冯仑:人不是逼急了都不愿意逃离自己的舒适区。遇到危机才想到突围,想到出路,想到转型。转型有主动转型和被动转型。很多先进公司包括华为、阿里巴巴与腾讯都会提前布局。但大多数企业都是掉水里出现了危机,然后开始转型。

举个例子,一家做购物中心的公司,老板因病突然去世,这个购物中心事实上已经老化,创办人干了 20 年,他对消费的感觉、市场的感觉都是在他那个年代,他去世后他的女儿从国外回来,他女儿 20 多岁,没想到现在做得很好,因为什么?刚好,消费需求变了。他女儿熟悉的客户正好也是20 多岁的人,她自己也就 20 多岁,这种转型算是被动转型,转型后比她父亲在的时候做得还好。如果父亲不出事,20 多岁的女儿不可能来管这个企业,公司做商业零售,她父亲不可能有同代年轻人的感觉,他也可能被时代淘汰了,这叫被动转型。

现在大部分企业所谓的转型都是被动转型。在转型过程中,老板想的都是救急、救命,这牵扯到用旧药方和新药方的问题。主动转型可以从容淡定地去做,甚至有好上加好的选择,基本上是旧药方还能吃,然后再加点新药。被动转型,其实没有时间从容来做选择。

现在被动转型最大的障碍是当事人救急、又不愿意吃新药。他的思维固化,对新药没有判断力。我们最近在帮助很多企业转型,选一些项目去做,包括一些小的并购,还有重组资产,都会碰到这类问题。

通常来讲,房地产企业主动转型分三类:

第一类叫做微转型。就是在住宅领域进行深耕细分。

第二类叫做小转型。小转型就是在地产以外,增加一些相关的产品。比如说万科走的路,现在有物业管理,包括一些商业写字楼,作为城市配套的一些物业管理参与。转型不转行,还在行业内,这叫小转型。

第三类叫做大转型。大转型等于转行,比如有的企业做汽车,完全就是转行。

我认为转型最重要的是转老板,要么原来的老板靠边站下岗,要么老板自己学习重新改变自己,如果老板个人的认知系统不改变,在被动转型时只会被淘汰,是没有机会的。被动转型,要么断臂求生,要么选用新的模式,要么引入新的伙伴,要么把债务用一种自己不熟悉的方式处理,就相当于要用新的药方来治旧病。被动转型最大的障碍都是创始人,都是老板。

举个小例子,项目做死了,公司负了一大堆债,项目也卖不动,大部分人想的办法,就是找个人来接盘,别人接盘也要赚钱,你都卖不动,别人接盘怎么能卖得动呢?在这个时候你要做的不是先去找一个接盘的人,而是先要改变你的产品管理模式,分析细分市场的优势,让你的产品变成市场上可以追捧的产品。或者说在你的项目里增加哪些内容,使你的产品在市场上一定先要有人要,有销售现金流的时候,你再找人来接盘。人家接盘也是要赚钱的,而且接盘的人都比你聪明。

第二就是你要折价,不用新药方,那就一定要便宜,而且是要直接一下便宜到“脚背”的那种,这个时候就是要让别人捡便宜,因为很便宜,虽然暂时卖不出去,但是他扛三年没有问题,三年之内他按旧方法也可能实现去化。

被动转型的时候,障碍都是创始人,都是老板,都是大股东,因为他们不愿意接受新模式,又不相信新药方,同时又不愿意降价,还假定来接盘的人比他还笨。被动转型为什么成功率低?最后大部分都会死掉,就是这样的原因。

主动转型已经很重要,主动转型要投入。我们在 5 年前就主动转型,这几年我们毫无压力,做得非常从容。

因为我们在 5 年前把高周转、高杠杆的开发业务减持了。然后围绕大健康持续做产品,健康公寓、医疗贸易、医疗工业园区、疗愈酒店与康养社区,我们慢慢做,将几个产品都做起来。

活下来的企业,主动转型的企业都不会太吃力,但是他需要在认知上超过普遍的认知。比如你得超过财经媒体的认知,你得超过证券分析师的认知,你还得超过同行中 95% 的人的认知,你才能够提前转型,在主动转型中取得成功。

企业在转型当中,如果不能主动转型,被动转型就要用新药方,要舍得降价,舍得割肉。王健林为什么成功?万达就是卖得快,现在比觉悟晚的企业要好过很多,创办人的智慧认知与决断力非常重要,万达做得不错。

三、谈前景:新兴市场还可做10年,创新让企业去折腾

金砖财经:有学者认为,我国有着众多的房地产企业,有些企业的经营能力还是很强的,有的甚至具有相当的国际竞争力,未来的房地产企业可能在海外投资方面会有一个很好的发展前景。比如东南亚,“一带一路”,甚至包括俄乌的战后重建,国际需求还是很大的。您如何看?

冯仑:在主动转型中,其中在微转型方面,住宅细分市场还有一个可能性,就是去新兴市场拓展,人均GDP1 万美元以下的市场。

全世界住宅发展的规律就是,人均 GDP 在 1000 美元干到 1 万美元,这个阶断基本上是黄金时间段,过了就会进入到减价、减量、减速阶段,如果要在微转型的道路上主动转型,我们的经验完全可以用在越南、印尼、泰国、柬埔寨,这些市场现在人均GDP 两三千美元,还可以做 10 年没问题。但是不能去做欧美市场,欧美市场的住宅需求增量很少,人均 GDP 过了 1 万美元的市场,城市化早就 70%以上了。

只能到人均 GDP1 万美元以下的新兴市场,在新兴市场中,中国的公司最熟悉的还是东南亚,虽然南美、印度都有机会,但是文化上还是离得太远。离得近一点的话还是东南亚市场,大概五六亿人的规模。比如越南有 1 亿人的市场,在越南做住宅就可以了。市场相当于中国一个大省,好好做也能做出不小的规模。

东南亚目前只有住宅市场,非住宅的业务没有太大的市场。我们要知道房地产的发展规律,人均 GDP1 万美元以下做什么,1 万美元到 6 万美元做什么?6 万美元人均GDP 的市场做什么?产品的变化,模式的变化,人才结构的变化,客户需求都得研究,这样你才能主动转型。

企业做到被动的时候,就不叫转型了,其实就是死得体面一点而已。因为房地产是个长周期的项目,不可能像消费品马上换生产线就成别的,它很慢的。

金砖财经:企业如何才能活下去,活得好,有哪些新商业模式可以选择?您做了哪些探索与实践?

冯仑:企业创新,商业创新,做得就多了,比如说元宇宙房地产,我们也投资了一家公司。这种创新每天层出不穷。包括摩天大楼怎么让它赚钱?然后园区怎么管理,购物中心的仓库怎么智能化,养老公寓、养老社区怎么做,都是企业创新的范围。企业创新,政府不用管,应该由企业自己去解决问题。

养老方面现在也有很多创新的尝试,比如社区养老、居家养老。是商业养老还是福利性养老,都是市场竞争出来的,政府不用管,企业自己会折腾。

我们有一个团队专门围绕着不动产科技看项目做投资,创新主要是围绕着健康医疗不动产,比如健康公寓。我们有一个产品叫梧桐公寓,面向养老,面向学区,这种产品我们叫做公寓类的产品。

医疗就是把消费医疗、轻医疗集中在一个 5000 到一两万平方米的空间里。我们有健康中心与健康生活馆,在重庆、西安都有;我们做医疗健康的产业园区,在青岛就有,接下来在昆明、天津也会有;还有疗愈酒店,就是把度假和生命力修复结合起来;还有康养社区,在三亚与北京我们围绕着大健康,做的空间产品,提供的务,这些是我们自己的创新,根据市场的需求正在不断完善。

四、谈新模式:住房“两轨”要分清楚,不能混在一起

金砖财经:中国房地产旧模式的问题在于过分强调商品和资产属性,把住房当作一个快速周转的金融资产,忽略了居住保障。您认为,新模式应当如何建立?

冯仑:全世界解决住的问题,住宅领域一共有三种模式。一种模式就是美国的方法,几乎都是市场化解决。完全用市场办法解决,不管穷人富人都是通过市场手段、供求的关系、金融的手段来解决。全世界最大的住宅市场,最大规模的住宅公司,相当长的时间是在美国,因为美国人口多,移民多,完全市场化。

第二种新加坡的模式:80% 是政府管,组屋;20% 叫做私人房地产。政府的组屋是相对封闭运行,从土地的获得、规划、设计、户型到施工建设后期管理,公积金贷款管理以及最后买房资格,身份认定,财产继承再进入二级市场,要不要再次进入市场等,所有环节其实是封闭管理。80%的人,只要你是新加坡人,都可以进入这个市场,政府对这个市场管得很具体,既管价格又管户型。

绝大部分人都通过政府体系里解决住房问题,只有 20% 私人房地产通过市场去解决,20% 的私人房地产跟政府的 80% 是不打通的,实行的是单行道管理。你有了私人房地产,不能再去买政府手中便宜的房子,这就是新加坡模式。

第三种叫德国模式,德国模式就是绝大部分以租赁为主,然后小部分可以买私人的房产,私人房产不能套利,比如说我买了一套房去炒套利,超过一定利润水平,政府要征高额税收,除了高额税收以外,涉及犯罪的要坐牢。德国很严格,没有大房地产公司,德国有 8,000 万左右的人口,但德国的房地产公司没有新加坡的房地产公司大,新加坡的人口只有五六百万人,五六百万人的小国家,20% 的私人房地产市场公司都比德国的大。

越市场化越可能出现大的住宅公司。从国家层面来说,这是制度安排与制度选择。我们国家实际上过去 20年一度是沿用美国的模式,用市场化解决,结果发现不行,有的人买不起,有的人说房价太高,后来又用新加坡方式,再后来又希望像德国这样保护更多的人能够买得起,租得起。

未来究竟建立一个什么样的住宅制度,我个人觉得未来可能是新加坡和德国之间的一个模式,大概会有30% 左右的保障性住房和公租房,政府管 30% 左右。未来 70% 是市场化的,中国房地产行业 20 年形成了一个基本的结构,未来把 30% 这部分相对封闭运行做规范,70% 的部分按照市场的办法通过竞争发展创新去逐渐满足市场的需要,新进入市场的年轻人,从农村进城打工的人或者他们的二代,这些新市民的需求基本上可以满足。

市场化的 70% 部分很多也会拿出来做租赁的房子。我国现在城镇人口人均住房 36 平方米,把农村都算下来,我们是人均 41 平方米,基本接近中等发达国家的人均住房面积总量。未来要有一个好的、合适的住房制度安排,更多做好结构性调整,把保障性住房和租赁住房体系的政策和制度完善。

“两轨”要分清楚,政府这一“轨”一定要封闭起来,不能与市场混着弄不清楚。

本文来源:责任编辑:李雷

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