2022年中国产业资源战略峰会成功落幕

2022年度观点发布

亿翰股份董事长陈啸天发表主题演讲时表示，今年主题定义为重启，既是宏观层面的重启，也是行业层面的重启，同样也是价值的重启。

宏观重启：宏观环境&国际政经关系正在重新调整；

行业重启：新需求、新规则、新玩家下，房地产业再也无法回到过去，现已出现三个变化：

第一，杠杆之变。金融杠杆权重减小，专业杠杆、资源杠杆和服务杠杆权重加大。

第二，格局之变。地方诸侯崛起，民企国企8:2的格局预计将转变为央企、地方国企与民企2:5:3。

第三，规则之变。金融逻辑转为实业逻辑，时代红利也已转为管理红利。

战略视角下，如果我们把过往视作空间建造业而不是地产开发业，那么行业早已进入空间赋能的大时代！其中，空间是指生活空间、商务空间、生产空间和公共空间这四类空间，在空间内加内容，这是我们每个人未来都能触达的重大机会！

而空间赋能至少有五个方面价值：信息的价值、专业的价值、协调的价值、组织的价值和资源的价值。

价值重启：经过20余年发展，房地产业已打造出六大强劲引擎：多年资源积累、明晰政府诉求、机制灵活、善用资本、国际化视野和经营心态成熟。

未来几十年，将是空间赋能大时代的机会窗口期，亿翰与你同行。所有的重启和循环都是历史的必然，每一轮的重启都意味着接下来新一轮的进化和迭代！

全体大会一：地产融新·发展高峰论坛

主题演讲一：《勇立潮头，构建城市服务新模式》

绿城理想生活集团助理总裁、绿城未来数智董事兼CEO陈霄认为，2021年以来，社会经济形势发生深刻变化，国内经济下行压力加大，政府启动要素市场改革，推动着地产数字化转型进入常态化，叠加消费者需求的升级，促使行业加速转型。

现在的转型期恰恰就是数字化运营发展的机遇期。对于接下去的发展机遇，主要围绕三个方面：第一，新型数字社区建设全面展开；第二，城市服务、民生服务成为新机遇切入口；第三，数字化是实现美好生活的关键手段。

圆桌论坛一：《地产下半场，企业如何融新求变？》

在圆桌讨论环节，业内人士针对“当下行业盘整的阶段，对于企业本身来说有哪些新的业务契机？”的问题展开讨论。

朗诗绿色管理总经理姚伟钢表示，目前行业处于调整阶段，企业处于洗牌阶段，从三个群体的角度来看有一些机会：第一，暴雷的企业第一诉求是纾困、盘活项目；第二，金融机构对现有的不良资产需要做资产的处置和盘活；第三，民间的资本或者一些非房的企业，有比较大的参与需求。从这三个群体来看，未来对于地产行业的机会在投前、投后上会有比较大的机会。

绿城管理董事会秘书张盼盼认为，作为代建企业，希望房地产行业能够平稳健康发展。因为房地产暴涨或者暴跌，对代建公司都会有波动的影响。行业已经出现了投资去中心化的趋势，目前所有的房地产公司都在去杠杆，反之政府的保障性住房以及由城投、国企兜底拿地的项目比例越来越多，这些主体不擅长做开发建设，在这个过程当中需要专业的服务商为他们赋能，这些是代建的机会。

金地管理副总经理王欣表示，在第四个十年的时候，金地的稳健似乎是变成了比较大的优势。恰恰在行业盘整的状态下，金地按照自己的节奏走，才有这样的机遇和优势。从企业的自身的特征想分享给大家：第一，稳健的经营和优良的品牌，在盘整的阶段有更多参与市场的机会。第二，集团较早全国化布局，使我们在代建项目管理上，能够快速的在全国去进行这种业务的触及，另一方面多元化的协同也带来丰富的业务。行业盘整意味着收缩，同时也意味着迁移，同时也意味着升级，在收缩、迁移和升级中可以寻找新的增长点和机会。

圆桌论坛二：《产业链视角看地产》

问题一：所在行业出现了什么变化，有什么压力？如何应对？

艾迪格设计创始人唐文志表示，房地产的配套设计和软装受冲击较大，民营房企不拿地导致业务萎缩，酒店板块经营也十分困难。2021年下半年对业务进行了一些调整：第一，积极与国内酒店做深度链接；第二，和有国有企业的地产公司合作；第三，加大与地方政府平台合作的频次；第四，做豪宅和C端的业务。

问题二：对于行业未来2-3年展望？

东吴证券研究所副所长黄诗涛认为，对于中期的结果，我比较悲观，在中期未来两三年的时间里，市场整体还是处在比较有压力的状态，因为整个增量比较少，现金流比较紧张。对大地产集采的市场来说，未来整个供应链市场面临非常残酷的竞争。可能在这两到三年之后会形成稳定的市场格局，会回到一个社会平均回报率的水平上。短期的两到三年，我们更看好一些零售端的市场，或者是说像水泥这样的寡头垄断的市场。目前优秀的企业普遍具有多品牌、多市场、多环节三个特点，能够获取更高的市场占有率。

华泰证券研究所大周期行业负责人王帅表示，如果房地产销售能持续维持在13-15亿㎡，对原材料行业是好消息。地产需求下降下，原材料行业的供需再平衡可能通过两个路径恢复：一是供给的反应，今年市场需求急剧的变化，让生产商短时间内还没有适应供需的变化，只要供给下来，再平衡过程能够实现；二是非地产需求能够持续增加，抵消地产需求下降的负面影响。

全体大会二：产业服务·发展高峰论坛

主题演讲一：《新阶段产业园区的“变与不变”》

亿翰股份副总裁何璐发表主题演讲表示，两“变”两“不变”，产业园发展进入新阶段。

第一个变是，行业结构改变。第二个变是，客户诉求改变。产业导入+整合服务是关键，产业园发展新阶段到来。第一个“不变”是，大阶段没改变。我们依旧会处于非常长的渐变交替期，各类机会都会存在，但同业的借鉴意义有限，应该看得更远。第二个“不变”是，底层逻辑没改变。资产赚钱，政府付费的底层逻辑没有改变，企业仍应保持战略定力。

主题演讲二：《打通园区最后一米，构建产业服务生态》

星河产城研究院 院长王英杰发表主题演讲时说，产业园区运营服务进入链式分解、跨界融合、协同创新的新阶段。星河产业集团充分整合政府、企业、社会的多方资源，打造一站式的“超级企业服务中心”、“天际会客厅”，以产业服务为核心，物业服务为基础，商务及配套服务为支点，缔造全方位多层次的高端服务体系。通过提供多元的服务项目、高效的响应机制、专业的服务团队、便捷的智慧化服务，切实践行“我是星河第一服务员”理念，打通服务企业‘最后一米’。从资产运营的角度重新定义园区运营服务的价值。

圆桌论坛一：《高效运营协同产业发展》

问题一：关于园区运营如何协同产业发展。

园区运营协同产业发展过程当中，运营商可以做哪些事情，赚哪些钱？

在运营深入的产业链体系当中，园区运营商应该以什么角色进入，运营的边界在哪里？

天瑞金集团总裁赵立东表示，以客户为中心。我们有大量的客户服务人员会随机与客户沟通取得信息，也有第三方机构的客观调查。把客户的需求不断进行整理和提炼，之后再提供服务，不断地改进和完善服务标准。在服务客户的同时，加强园区运营与客户的粘度，提高满意度。

吴中高科创投副总经理钱大进认为，我们第一工园作为民营园区，目前“看得见摸得着”的运营收入主要来源于载体资产的租售、物业服务、以工业邻里中心为园区配套设施如餐饮、住宿、共享会议室、实验室平台等带来的增值服务收入以及产业投资服务收益。

对于协同产业发展，面向政府端，我们第一工园主要扮演着“产业桥梁”的角色；面向企业，我们扮演着“店小二、陪跑人”的角色，以太仓星药港为例，我们从产规引领、基金引导、平台引智和智慧引商四个层面，赋能园内企业以及太仓整个生物医药产业发展。

圆桌论坛二：《轻资产如何赋能产业园区发展》

问题一：对于园区轻资产业务的理解、轻资产领域内的探索以及发展的思路。

亿达未来总裁魏巍表示，轻资产是一个价值输出，要看市场买单的行业有多少，买单的价格有多高，以此反推运营商轻资产业务的段位在哪儿，最后成功与否，能否活下去。从亿达未来的发展路径来看，早期轻资产业务追求标准化，后期发现标准化在项目上可以实行，但在整个体系和运营模式上不可实行，因为标准化会导致创新不足和市场敏锐度的降低，而轻资产市场每一天都在改变，商业模式完全按照标准化会有巨大的风险和问题。

米贝创新CEO李鹏说，轻资产主要分为三类：第一，早期做联合办公。类似孵化器，一般体量比较小；第二，帮政府或大型国有公司做代运营的公司；第三，以米贝为代表的基于二房东的架构。轻资产主要从四方面赋能园区发展：第一，产品端，作为轻资产一定要打造非常有竞争力的产品；第二，科技服务；第三，企业融资服务；第四，市场推广服务。

中集产城园区运营常务副总经理、中集物业董事长陈亮表示，第一，从客户视角来看，要一园一策，一个园区一个主题的策划，主题定位形成的共识、客户视角形成的共识一定要落地。第二，企业视角来看，各自企业内部不同，组织保障也有不同，运营服务一体化在资源保障上对服务的促进和落地更加有利。第三，外部政府视角来看，满足政府利益、满足企业需求，同时达到运营的价值，这三角关系有时候是博弈的关系，但有时候也是利益互相驱动的过程。

全体大会三：物业服务·发展高峰论坛

主题演讲一：《价值回归，新服务体系谋新未来！》

亿翰股份物业服务事业部总经理邬晔发表主题演讲时表示，经营脱钩，价值回归：在资本市场估值回归端，回归主要受到两大因素影响，其一为外因，即关联房企的业务和资源的支持力度；其二为内因，即物业内生的成长性和盈利能力的确定性，在外因影响之下的不确定性增强。创新突破，向第二增长曲线要未来：当前物业行业正处于“管理、服务、运营”中由服务到运营的发展阶段中，在此阶段，物业企业的利润空间被进一步压缩，但是“商业+社区消费”的发展空间及盈利能力则显著较高，且正在以基础服务做流量增值服务做利润的模式全面推进。“三标体系”，塑造服务专业品牌：物业服务专业品牌正处于“1.5时代”，需要注重三标体系建设，分别是服务标准化、项目标杆化、业务标签化。让服务品牌和企业管理实现互生共荣，推动物企的高质量发展。

圆桌论坛一：《市场环境巨变，物业如何保持发展定力？》

问题一：行业在当前发展阶段，最应该坚守的点是什么？怎么看待企业经营发展的内核？

新城悦服务首席战略官尤建峰表示，物业的坚守要回归本源，关注员工满意度、建设企业数字化，助力实现人员、组织、制度与新发展战略的适配。例如在员工满意度角度，不论企业做社区服务还是做B端或C端服务，只有员工满意才能够使得员工能够站到客户角度考虑问题、解决问题，最终实现客户的满意。2022年，新城悦服务明确以“客己平等，相互成就；知行合一，乐于担当”为核心价值观的服务者文化是公司发展的长期驱动力，通过管理并激发人才的主观能动性，从而建立内部员工与外部客户对于服务满意度的长期正向循环，让“满意的业主”来自“满意的员工”。

合景悠活副总裁王中琦认为，市场环境变化是常态，需要平常心去面对。承担起疫情防护的社会责任，未来会变为物业企业常态化的经营能力。第一，坚守以客户为核心，不断打磨产品并保证服务质量，是物业企业的根本。第二，关注团队、关注员工，通过数智化建设对团队赋能。第三，对股东负责，在防疫工作、客户满意度、员工满意度与经济责任、社会责任之间找到平衡，通过自身运营能力的提升来维持良好的经营成果。

绿城生活集团副总经理焦锦说，市场需求不再单一，针对项目要持续保持发展定力和动力，下沉到经营。从发展定力看，基础物业是开展增值业务的核心要素，需要增加拓展能力，保持稳健提升。从发展动力看，深度运营才能够增强自身能力，成为未来增值业务发展的重要支撑。

圆桌论坛二：《隔行不隔山，跨界看物管？》

问题一：物业服务行业的智慧化建设与其他行业相比有怎样的差异性？物业行业进行智慧化建设的必要性及可行性？

锋物思源上海公司总经理李延栋认为，物业与其他行业的共性为信息化，数字化、智慧化管理首先是给企业提供业务服务，其次是降本增效，最后是构建行业生态。差异点在于：第一，基于物业行业服务型的特点，在构建物业服务平台中需要满足物业内部业务与管理应用，还要支持C端应用，也要满足B端深度信息化应用；第二，满足物业企业互联网C端应用，在业主C端的应用当中，需要有大数据技术，物联网技术，人工智能等技术的支撑，既具有B端厚重的业务应用，也具有C端应用的特点，需要满足易用性，灵活性，可扩展性要求，全方位智慧化技术的普及；第三是物业资本化之后，对信息化的要求更高，对于技术的应用颗粒度要求更细，需要物联网和TOB的技术支撑业务。对信息化，智慧化应用服务提供商，需要有行业的沉淀，需要有前沿技术的支撑，需要有大批量用户的积累验证。第四，锋物思源是以自身优势，以行业沉淀，新技术应用给物业行业提供完整的智慧化产品方案。对视频AI，IOT，EBA应用深度与企业ERP系统形成深度的业务闭环，赋能物业行业持续发展。

海康威视智慧建筑业务部行业总监周国锋表示，差异主要体现在：其一，常规企业做数字化业务统一，可以从集团垂直到一线，但物业企业相反，物业的生产力集中在业务一线；第二，服务业态与场景也不相同，会导致同一方案在落地效果上产生很大的差异；第三，不同业态的产权存在很大的差异，会导致解决方案在落地模型上产生不同的效果。

在必要性上，未来智慧化或者数字化是物业企业的重要赛道，这是由于第一，物业行业一线员工平均从业年龄明显增高。第二，正常项目缺边很严重。未来物业企业的人更多服务或者辅助机器设备，而机器设备服务于人，所以这也是可行的，但这个过程需稳步向前，因为技术有发展步骤，它会沿着步骤慢慢成熟，在这个过程中，智能设备将逐渐增多，设备更新频率也更加频繁，用户的体验也越来越好。接下来，物业行业的信息化将是把各种优秀的技术和场景进行结合，更好提升体验，或者更好降低成本，这里面有技术的成熟、场景的磨合，总之，智慧化还是会有很长的路要走。

沃润科技专家顾问王宏国说，差异性主要包含三方面，第一，物业行业和其他行业相比场景比较复杂。第二，无论对于供应商还是管理来讲，链条比较长。第三，管理和服务边界存在模糊现象。总之，数字化转型是物业的必不可少的路、无路可选的路，也是唯一可走的路。

随着人工成本不断地提升，企业成本大量增加，如何在物业费不涨的情况下做出均衡，数字化转型给出答案，这种方式必要且可行；从另外一个方面来讲，数字化转型完成后，首先扩大了管理边界，提升了管理效率的，提升业主服务满意度，真正实现降本增收提质增效。对未来体系化的搭建形成统一化管理，对于企业品牌提升来说皆有益处。

全体大会四：康养文教·发展高峰论坛

主题演讲一：《生态共建，赋能康养新秩序》

亿翰股份康养产业事业部总经理张小兵发表主题演讲时表示，我对康养产业领域有七个“新”的理解是，第一个新，产业新发展，核心是提升运营服务能力。前10年，快速布局抢占点位的时代逐渐结束，后10年，以精细化运营带动高品质服务为核心竞争要素的时代终将到来。

第二个新，养老新需求，家庭养老解决方案是本质。养老，还是享老？生存，还是健康？养老，不是一个人的事，养老需求复杂化，是待解难题。

第三个新，市场新力量，国家队是产业发展稳定器。目前“国家队”+“险资队”+“其他队”三足鼎立的市场新格局，代表了政策和市场发展的全新趋势。

第四个新，康养新秩序，复式经济时代需要两轮双强。大的政策引导和大的市场是双轮驱动，养老事业保基本，康养产业要盈利，资本要强和人才要强是过程中的双强

第五个新，运营新能力，两手抓两手都要硬。左手抓资源，横向强整合，建发展势能；右手抓服务，纵向深耕耘，成品牌动能。叫好，又叫座，才是真口碑。

第六个新，产业新生态，互联共振才是王道。【康养产业研究院】联合体，努力连横；【康养全产业服务】联合体，认真合纵；赋能康养发展新秩序，是我们前行的方向。

第七个新，服务新品牌，作为亿翰的全新康养品牌，需要做好专业能力的建设、资源能力的积累和圈层环境的营造，通过做好全流程、全周期决策咨询服务，共同见证中国康养产业前行的力量。

最后希望大家能够和我们一起在这个领域里走得更远，共同建设康养产业的新生态。

圆桌论坛一：《多维度视角解读康养产业》

问题一：经过近十年的发展，养老行业特别是运营领域，有哪些新趋势，值得大家关注？

朗诗常青藤总经理罗丹表示，第一个趋势，比较欣慰地看到行业越来越注重分开看轻和重，不管是险资还是国企。大家都在看运营，理性的投资和精细化的运营，不仅仅对一家企业，其实对整个行业都是有帮助的。第二个趋势，养老这个产业，除了需要养老，还需要产业链条上很多企业的加入，所有的环节去理解这个行业，不要用短期的视角看这个行业，行业才会慢慢走下来。

迪马产发副总裁郑春香认为，从宏观角度来讲，8月底国务院发布最新养老进度的专项报告，政策也是接二连三的出台，对于养老企业来说一个是机会。从中观角度来讲，第一，整个行业的竞争在加剧，国民共进，国家队进场的力度和速度都在加大；第二，医养结合是必须的选择；第三，消费者的消费者意识，对于专业化、品牌化和连锁化的要求也越来越高，会倒逼养老企业运营和管理水平的不断提升。从微观角度来讲，疫情新常态之后对运营的压力是非常大的，对于养老行业来说，过去十年熬的，接下来大家还要有足够的耐心继续熬，我认为这是一项马拉松工程。

绿城康养副总经理杨满珠说，绿城康养集团一开始就选择机构养老成为刚性需求，通过刚性需求让企业本身能够活下去，依托康养地产的优势做咨询，做对外输出。目前的阶段会聚焦在机构养老为主，可能是医养结合会更多一些，依托机构运营发展其他的业务板块，机构运营的能力强大了，服务水平处于行业的前端水平，才能把其他附带的做好。

复星康养总裁助理梁杰表示，第一，十年的技术进步带来运营效能提升，现在可以通过系统做很多前置性的风险预估，技术进步对于这个行业影响和变化还是很大的。第二，客户端不一样。随着这十年客户需求的变化，提供的养老服务也会不一样的。以前就是机构养老，现在做了很多的咨询，适老化的改造，针对居家和社区包括整个养老家庭的变化，都会提供更多多元化的服务。

主题演讲二:《国际化教育，后疫情时代发展趋势研究》

亿翰股份国际教育事业部总经理金毅发表主题演讲时表示，未来十年，两次考试将成为人才选拔的重要节点：第一，中考，决定着普通高中与职业高中的路线分化，提升了就读国际高中的需求；第二，研究生报考人数的增加，录取比例不变的前提下，带动继续留学深造需求。

国际化教育将成为国家教育体系的有力补充：未来五年国际化高中课程就读人数将超过30万人；出国留学人员数量将达到100万人；留学归国人员数量将达到80万人。

国际化教育不等于出国留学：国际化教育一定程度上可以破解国内教育内卷压力，了解更多的国际教育知识有助于国际教育家庭进行合理有效的国际教育规划。

国际化教育发展趋势的四大支撑因素：第一，国家发展、家庭教育投入升高，国际化教育接受度提高；第二，国内现在教育资源无法满足一部分家庭的教育需求；第三，高净值家庭及中产家庭的国际教育需求多元化；第四，全人教育理念、多元化的课程和升学方式将受到更多国际教育家庭的青睐。