2023第十二届金砖论坛·房地产金融峰会成功召开

激活蛰伏的发展潜能，推动房地产金融高质量发展

邵轩岚 金砖财经总编辑

房地产资本史无前例的大迁徙，也是当前我们需要重视的难题，需要我们对潜在风险采取积极的应对措施，打通投融资的任督二脉。同时，不动产资管的价值运营也是当下房地产业发展的关键所在，我们需要思考转型发展的思路和行动方案，在推动房地产金融创新的同时，无论是REITs还是普惠金融服务的推广，也是非常重要的。当然，我们也需要加强合规管理，强化风险防范控制，保障房地产行业的健康发展。

中国房地产业发展的变与应变

张永岳上海易居房地产研究院院长

中国房地产业发展，把握它的基本坚守是有积极意义的：1、房地产支柱产业的地位不变。过去实现第一个百年目标的时候，中国的房地产业功不可没，起了支柱产业的积极作用。第二个百年目标中，房地产仍然不可或缺，所以我们要研究房地产，推进房地产稳定发展。2、房地产既要提高民生居住水平又要促进经济发展的双重使命不变。3、房地产业主要政策的指导理念不变。短期市场关键在于平衡，而中长期要向新发展模式过渡。市场有一个重构的过程，需要渗透到行业的点点滴滴。改革还在深入，这里面也有空间。我们的城市化率去年65%，增速减缓，但距离发达国家的75%、82%还有很大的空间。在新的时期里，要把握大势，认清方向，除了房住不炒、租售并举、因城施策以外，还有长效模式和新发展模式。对于企业、行业应对策略建议有三点：1、做有专业高度的事。2、做有资源优势的事。3、做可持续发展的事。

从私募地产基金（PERE)到不动产投资信托基金（REITs)

王刚 中国REITs联盟执行会长

全球REITs规模是2.2万亿美金，美国1.2万亿美金的公募REITs，同时美国还有2万亿的私募REITs和私募不动产基金。美国用了60年做到现在的规模。我们的基础设施存量资产会达到100万亿，具有后发优势，但是如何把产品做好，行稳致远是关键。另外，中国的购物中心有上亿平米的存量，如何把它做成REITs，把这个REITs做好，我觉得对于不动产和REITs行业都是很重要的事情。

不动产资管的价值运营

周君强微领地集团CEO

我们微领地现在的3万间房都是重资产，在营面积有83万平米，估值总规模有200亿。不动产的资管时代，参与主体是资产管理人，参与资本以全链为主。作为资产管理人，一般讲募投建管退，但是我们从来不讲退，因为不同阶段有不同投资人参与，哪怕将来做REITs，我们作为原始权益人，还是要在里面，无非主要投资人会发生变化。

行业的链条无论是租赁住房还是不动产的资产管理，都是很长链条的行业，募投建管退，每个环节都有很多细节。最终是否能实现资产价值，关键在每个环节的运营能力。像租赁住房，2C本身的就是民生行业，国家给了很多政策扶持。作为民生行业，一定要把基本的东西做到。不仅物业要做好、服务要做好，价格也要做低，才能符合国家的政策导向。既要创造经济价值，也要创造社会价值。

圆桌对话一：地产转型中的思与行

周燕上实城开集团原副总裁

未来金融模式的变化为房地产物理空间和内容产生化学反应增添不少变量。此前房地产企业“暴雷”带来负面影响，以至于目前还有部分“余震滚滚”，值得一提的是，房地产界的各位同事、同仁们是愈战愈勇，具有非常强大的忍耐力、承受力，有韧性的坚持至今，未来迎接我们的更是道阻且长。未来存量市场旧改为主，资管时代不是现在才到来，2018年前就到来了，只不过经过三年疫情，把它更放大化了，我们都看到了它的价值所在。

刘琦 上海黄浦江东岸开发投资公司董事长

房地产业短期看金融，中期看土地，长期看人口。人口的问题，去年底掉了85万，也就是说2022年是个拐点。中期看土地，我是做土地的，土地跟我们在座做房地产的土地正好是反向操作，做收回土地使用权和售出土地使用权。还做第三种，通过协商交易的形式收回土地使用权，土地再供应、再出让。用城市更新的方式取得整块土地，通过股权转让的方式转让给市场开发商。城市更新获取土地可能是最大的方向。

张飞中建八局投资运营公司产发中心总经理

我们可以帮政府解决未来片区发展的核心问题，八局的主业是做工程，最有机会参与EPC，现在我们还负责提供开启产业的钥匙，在地方做产业投资布局。对于政府来讲，我们既是大片区项目的投资者，同时也是这个项目的建设者，还是项目未来的运营者。

车阳 喆安投资总经理

中国的REITs市场越来越成熟，但上市规模相对存量占比仍处低位。在项目投资的考量中，如果寄望于公募REITs实现退出，仍需谨慎。投资项目，还是要经受市场的检验。目前来看行业正面临巨大的挑战，投资机构也越来越谨慎，运营价值更加凸显。因此，专注本业，深耕细作，做点确定性强的事很重要。目前可适当的从蛰伏状态开始活动，同时注意风险，并且要全力做好自己的事。行业大转型的混乱期，也是发展窗口期。只有把自己的产品线、能力体系打造好，把客户服务好，才能在中国经济的长期发展红利中日益壮大，依靠自身过硬的投资能力闯出一片天地。

耿俊峰领禾盛铭创始人CEO

行业下行周期中，企业在快速成长过程中积累的问题就会暴露出来，包括债务偿付能力，人力梯队应对风险变化的能力。对于民企来讲，未来可能有几种趋势。第一种趋势，随着时间推移逐步收缩，降低负债，由原来的向全国扩张，变成聚焦于自己熟悉、擅长、深耕的城市。第二个转型方向，可能由原来单纯的房产买卖转向资产运营的过程。现在我们在整个产业链中要做相应的延展。比如说从原来的单纯开发向运营转型，由原来单纯的拿地向城市更新转型，这对很多开发商提出了非常高的要求。我们要摒弃过往赚快钱、赚简单容易的钱、赚赌性更强的钱的想法，踏实下来，研究产品，研究客户，精耕细作，通过长期价值的创造去实现长期价值的收益。

圆桌对话二：新周期下中国房地产基金的战略抉择

高翔诺翔实业董事长

截至2022年底，存续房地产基金备案的有838支，累计存量是4043亿。现在的规模又回到了十年前，纵观这十年，经历了很大的变化。未来地产基金的新发展机会，乐观看待，把握好每一次难得的机会。不动产私募投资基金试点备案指引出来了，今年3月1日开始执行。对于管理人提了很高的要求，对于可投的项目也把规模扩大了，现在商业用房和基础设施、住宅都在可投资范围里。在这种新的形势下，房地产基金有很多新的机会，但是也面临很多挑战。

汪海平上海建工基金首席投资官

以前人民币基金的周期偏短，往往没办法穿越一个周期，有时候周期下行阶段没办法穿越的话，可能会出现风险。而我们的期限容忍度长一些，可以穿越周期，或者用新的基金盘子接前面的，这样保证我们不会出现短期风险。国企不能接受亏损，必须国有资产保值增值。这一点，对我选择项目的时候更加谨慎。我们会把项目的底层资产当成完全同权的模式去看，而不是看合作方的保障。

严莹莹 碧桂园创投董事总经理

关于不动产投资的未来机会，我们认为：第一，市场分化，一、二线市场更多是存在资源的机会，对于三、四线，则存在一些封闭市场的教育配套、交通、景观资源等改善性需求，值得投资机构深入挖掘，之后找到好的开发商合作。这类封闭的投资机会对投资机构的要求非常高；第二，现在市场上很多项目有纾困需求，项目可能因为历史原因，收益率为负，投资机构可以通过项目管控，找到产业运营方，提供融资+代管代建需求，做好项目运营，从而实现发展转型。

左文辉绿城诚瓴基金执行总经理

目前的市场环境下，坚持一个不变就是高品质的改善需求依然有机会。结合政府需求，企业做好保交楼、保交付的纾困业务，这对我们来说是体量较大、机会明显的点。在不变中求变。对于战略抉择，更重要的是找到不变的内容。长租公寓、产业园区都是机会，要看到里面不变的因素。比如说一二线城市在核心区域、品牌房企、高品质住宅、改善需求等方面依然存在机会。

周婧信保基金上海公司负责人

作为地产基金，应该市场化地做存量盘活，不只是单方面给项目输血。存量盘活的本质是价值发现、价值提升到价值兑现的过程。存量盘活主要有两大类型，一是针对住宅困境项目的盘活，主要难点在于价值发现。我们遇到最常见的问题是对于这个项目的价值判断满足不了交易对手的需求。只有各方预期、认知、心态达成一致的时候，才能通过设计交易结构、组织资金、输出管理能力，把项目盘活。二是针对低效物业资产的盘活，关键环节在于价值提升。市场上现在不缺低效资产，但怎么装入新的内容、更有效的内容来提升资产价值，资管和运营能力是核心。围绕我们重点关注的租赁房、产业园、酒店等赛道，我们通过发挥股东的优势，外部合作、内部实践来打造和构建自身资管方面的能力。同时，在此基础上，借助过去在传统业务里沉淀下来的资金、资产能力，形成能力闭环。新形势下，基于更广泛的不动产资产业态的pre-REITs投资必定会成为新一轮地产基金的投资高地，但基金管理人不仅要用“望远镜”，更要拿起“放大镜”做投资，把风险管理放在第一位，回归股权投资本源，从传统的基金管理延伸到资产管理、运营管理，从而构建自身能力的支点。

方旭东朗诗青杉资本常务副总经理

地产私募基金要从投资端和负债端来做考虑。站在这个时点，所谓的高净值投资人想投资地产私募基金的话，至少千万量级以上才有资格，而且不能拼盘。这样投资人才有足够的专业判断能力和风险承受能力，这种资金才能用；否则的话会给管理人自己埋下了隐患。

圆桌对话三：城市更新的价值驱动与多维创新

桂金标资资乐创始人兼CEO

房地产所遇到的挫折，其实是行业发展所经历的必然阶段。例如在观念上必须要创新改变。例如我们一定要改变传统的招商逻辑，招商这个词以前是对的，现在未必。因为传统讲招商就是一个空间，现在要立体打造，从各种角度做这个体系建立。不仅仅是招商，还有内容，包括赋能、体系建立，可能这更重要。

王柯 百昌科技联席总裁特殊资产事业部总裁

在特殊资产行业中，之前造成这个行业的不确定因素，不仅是债权处置过程中遇到的不确定，而是信息不对称。接下来的工作方向主要是想打破行业的信息不透明的这层障碍。未来做不良产业投资的有三类：一类是商业，需要不断地往公司里装资产、讲故事，在资本市场获得新的估值。第二类是各类商铺，通过辨别后，把好的留下来。第三类是已经完成了0-1的孵化，需要1-100的突破的企业，实现跨越式发展需要尽快扩大生产规模。这种情况下同样要开源节流，需要通过购买打折的不良债权形式获得资产，助力中国企业腾飞，让中国的金融机构不再负重前行。

卓中华德谦集团董事长

如果你要依托一个商业，把它作为资本的输出工具，让资本获得回报的话，我们不是看地段、价格，核心谈的是分割。如果一个商业分割不合理，没有价格一说，回报率不到5%不要去买。特别对于商业街区、商铺市场，不要太看重价值，纯粹为了价值，除非有金融退出通道，如果是终端散售市场，一定要看重分割，分割的合理性和均匀性决定了这个物业以什么价格变现。另外，目前前端产品供应端口，陷阱越来越多，契约被无视地越来越厉害，当你打算付出钱之前，一定想清楚，或许你能看得清他是否有第三方债务关系。

胡懋 IWG中国区总裁

大资管时代，要洞察先机，洞察未来发展的趋势和需求在哪里。大公司的公司布局不再是以前的集中式办公，渐渐成为分布式办公、灵活式办公和混合式办公。我们现在可能是CBD甲级写字楼为很多公司追逐的目标，大家已经把员工分散到各个地方了，所以这对于资管、低效资产来讲是好消息，因为你把你的写字楼改造升级，差异化经营，根据这些公司的需求，把某些办公空间打造成灵活、共享的办公空间。找到在这个领域中有专业、客户资源、懂得怎么样有效运营的公司，帮你赋能，提高你资产的运营能力。

陈闯抱家集团副总裁

在大资产的情况下，我们抱家集团在城镇村业务的增量超越过往。归结原因，主要在于，我们在大政策上的匹配。农民房的改造，匹配了国家乡村振兴政策，这就是为什么我们选择与国资成立合资公司的初衷。有政府的背景，再加上私企的专业化运营，所以才有了政企民三方共建的成功。

孙兰兰火炬孵化执行总裁

我们18年来一直都围绕着产业做产业开发、产业投资、产业运营。中国的房地产发展到今天，已经进入了精耕细作的时代，要学会跨界去经营。如果我们拿制造业企业的经营理念来经营我们的产业园区产品、客户服务、企业发展，结果会怎样？马化腾说“你什么都没有错，但是你不再年轻了。”我们的组织和体系也要随着战略目标、社会变化做调整。我们要像互联网公司一样快速反应，也要学习互联网公司的设计模型、股权结构，可能对于我们应对接下来的行业环境比较有帮助。把制造业、房地产和互联网思维结合在一起，大家合作共赢共享，才能应对当下复杂的发展格局。

（本文根据论坛嘉宾发言由编辑整理而成，未取得发言者确认）