龙湖的“功守道”：我们不会把自己撑死

文 | 时代财经 童洁 当房地产行业进入“规模战”的时代，低效的扩张战略逐渐被市场所淘汰。对于曾经主动喊出“放缓节奏”的龙湖来说，2017年是颠覆的一年，完成“守”与“攻”的转换之后，龙湖迎来了它的高光时刻。

3月23日，龙湖董事长吴亚军、CEO邵明晓以及CFO赵轶三人如常出现在业绩发布会的现场。就在业绩会举行之前，龙湖发布了一则“更名”公告，“龙湖地产”即将更名为“龙湖集团”。

更名意味着改变，而改变的原因与高管手中那份不寻常的成绩单息息相关。去年年中，龙湖宣布将年度销售目标由1100亿上调至1500亿，如今到了检验成果的时候。其年报显示，2017年，龙湖合同销售额为1560.8亿元，同比增长77.1%，顺利完成年中调整后的销售目标。

以此成绩，龙湖挤入行业TOP10队伍，在克而瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜中，龙湖排名第8位。但面对突破后的规模，龙湖再次恢复“保守”姿态，2018年龙湖将销售目标锁定在2000亿，同比增长仅28%。

与TOP10队伍中那些冲劲十足的房企相比，龙湖28%的增长目标确实显得有些过于小心翼翼。但吴亚军认为，与规模相比，走出自己的节奏和感觉才是最重要的。“我们走自己的节奏，至于别人可能出现的爆发式增长，那是别人的事。”

“我们不会把自己撑死”

881亿到1560亿，龙湖在一年内连跳两级，毛利也创下新高，达到244.4亿元，同比增幅53.3%，毛利率则定格在33.9%。

“龙湖的毛利率一直引导在25%到30%之间，2017年干得非常好。”赵轶称，未来或多或少会遇到一些市场变动，但龙湖的原则是只要达到合理毛利率，就会坚持销售。他继而透露，未来这一两年，龙湖毛利率不会大幅增长，但会稳定在30%左右水平。

保持两位数的利润增长是龙湖曾经许下的承诺，龙湖管理层坦言，去年毛利增加的主要原因是由于2015-2016年一二线城市的房价显著上扬。

土地无疑是房企的命门所在。为了吃到更多的“红利”，去年龙湖在类似杭州、北京、重庆这样的高量级一二线城市积极补仓，还首次进入香港市场。截至2017年年底，龙湖一共获取土地76幅，耗资高达740亿元，涉及土地面积2000万方，权益建面1150万方，楼面地价6400元/平方米。

龙湖准备在今年延续这样的拿地节奏，而且，对于眼下大热的粤港澳大湾区，龙湖也准备从中分一杯羹。“从意愿上讲大湾区肯定要不断加仓。但实际也不能一天就把这个区域占满。”邵晓明说。

“在大湾区，珠海龙湖现在已有三个项目，广州有多个项目。总体上，龙湖目标是要持续加大对大湾区的投资力度，具体进度还要看实际情况。至于香港，是大湾区的一个部分，不会过多加仓，毕竟它的周期相对长。”

大手笔“囤粮”之后，龙湖的债务情况备受关注。年报显示，2017年龙湖净负债率下降6个百分点来到47.7%，一年内到期债务约50多亿，账面现金为268亿。

提及负债率，邵晓明强调龙湖买地坚持量入而出，全年净负债率保持在50%到60%之间、半年保持在60%到70%之间是其必须完成的“任务”。

“今年即使有再大好机会出现，我们也不会把自己撑死，还是要最终根据我们资产负债表的情况来买。去年我们大概花了740亿买地的，今年比去年会多一些，但也不会一看到巨大的机会就不要命地往前冲。”

今年开年之后，龙湖拿地的号角便已经吹响，前两个月，龙湖用于买地的资金已经超过314亿，在克而瑞《2018年1-2月中国房地产企业新增货值TOP100》中占据榜首。据悉，2018年，龙湖的可售货值达到3000亿。

非地产业务收入150亿

“不一样的龙湖”是吴亚军对“龙湖集团”的描述。她口中的“不一样”从业务架构的改变中体现出来，龙湖更名之后，龙湖的业务主航道将从单一的传统住宅业务改为住宅、商业、物业、长租公寓。

2017年，龙湖在运营的商业项目为26个，面积 258万平方米，另外还有14个项目在建。26个已开业的商业项目在去年为龙湖带来25.3亿的租金收入，增幅达到32%。

从上述数据可以看出，商业地产已经成为龙湖的第二大核心业务。按照龙湖的计划，未来两年间，会有18个商业项目陆续开业。到2020年，龙湖计划要开业47个商场，商业资产的总估值要达到670亿，租金收益超过60亿。

而长租公寓是龙湖2017年以来浓墨重彩的一笔，去年的此时，龙湖旗下的长租公寓品牌“冠寓”还停留在规划层面，彼时邵晓明向媒体描述了“三年十亿”的美好蓝图。

2017年，冠寓的扩张迅速展开，它进入17个城市，开业了50个项目1.5万间。虽然尚未盈利，但邵晓明依然认为长租公寓是“非常赚钱的生意”。他继而指出，进入相对成熟期后，轻资产类的长租公寓毛利率为35%左右，净利润率能到12-15%。

2018年，龙湖计划再开5万间公寓，而2020年的租金收入超过30亿。对于长租公寓，龙湖的野心不小，它的目标是行业前三。

至于龙湖物业板块，在此前业界关注的并不算多。但去年开始，物业业务成为吴亚军重点“扶持”对象。也是在2017年，龙湖物业正式开始大范围扩张。

据龙湖高管介绍，截至2017年年底，龙湖的合同管理物业面积达到2.08亿平方米，管理项目705个，另外还接管了1.2亿平方米的第三方物业。物业业务在去年为龙湖带来了20.19亿元的收入。

但值得注意的是，去年龙湖物业毛利率为22.5%，同比出现轻微下跌。对此，吴亚军及邵晓明都没有过分的担心，据透露，未来龙湖物业管理的增速会加快，按照其预期，2020年龙湖物业的管理费收入将达到60亿的规模。

将三个新业务并入主航道，龙湖更名的意图被外界解读为有意将这三个业务分拆上市。在业绩会上，有媒体就此向龙湖高管求证。吴亚军对此进行了否认，“更名是基于自身能力、战略视野和业务协同的设计，不是为了分拆、财技或估值。”

“通常的理解，成为集团后，下面几个板块到一定时期可分拆。未来会有这个可能性，但这不是目前的战略方向。如果每个板块都成为独立上市公司，它们之间的协同性会打折。”

龙湖对三条新航道寄予重望的，2020年，地产之外的业务计划收入150亿元。 “2020年，资本消耗低的业务收入能够做到150亿甚至向上，对此我是满怀信心的，我觉得只会高不会低。”吴亚军说。