仲量联行：上海二季度办公楼租赁复苏 住宅表现靓丽零售市场仍显疲弱

随着上海下调疫情防控应急响应级别，商业活动逐渐回归正轨，消费者信心得以提升。

7月9日， 仲量联行2020年第二季度上海房地产市场回顾报告会上，仲量联行华东区董事总经理吴允燊对媒体表示：“在政府及企业的共同努力下，上海房地产市场活动也逐步恢复。办公楼租赁活跃度复苏，非中央商务区的租赁活动相对活跃，需求仍以成本控制型为主。住宅供应放量，受疫情影响的购房需求集中释放，成交量显著回升。”

甲级办公楼，二季度上海办公楼租赁活跃度复苏，租户在企业选址中更注重控制成本，使得一部分非中央商务区受到更多关注。由于租户普遍采取更为谨慎的租赁策略，全市续租率继续提高。出于成本考虑，企业向租金更优惠的非中央商务区搬迁的趋势仍在持续，受此影响，第二季度中央商务区的净吸收量为负2,600平方米。非中央商务区的净吸纳量达8.6万平方米，其中前滩板块吸引了众多有控制成本和整合需求的租户。仲量联行中国区商业地产总监张静表示：“二季度办公楼租赁活动复苏，但疫情后市场仍然承压。科技新媒体、医药及金融服务业的租赁需求保持韧性。”

产业园区租赁需求保持稳定，科技企业保持活跃。二季度有三个位于漕河泾板块的项目竣工并取得较高预租率，分别是漕河泾中心、桂谷大楼和光启园四期，共计新增供应20.6万平方米。一部分产业受益于5G、人工智能与集成电路等“新基建”政策的影响，租赁需求相对活跃，尤其是在漕河泾和张江板块。此外，疫情让人们更加关注健康，与疫情相关医药公司也有所获益，其租赁需求保持活跃。即使受目前办公楼市场的大量供应及经济的不确定性影响，业主仍然对租金保有议价空间。二季度产业园区平均租金录得人民币4.4元每平方米每天，较上季度小幅下滑0.9%。

零售物业方面，二季度社会零售总额降幅收窄，但租赁需求仍显疲软。业主和零售商通过各类促销活动以及延长夜间营业时间等方式，积极推动零售市场的复苏。多个美妆集合店品牌逆势扩张，而快时尚品牌则在业绩下滑和库存积压等压力下加速行业洗牌。仲量联行中国区零售地产部总监隗然表示：“核心商圈业主上调餐饮租户占比，尤其是中式简餐、休闲饮品及甜品店占比。儿童零售及教育类品牌继续保持线下门店扩张，但儿童娱乐类租户扩张步伐则有所放缓。”

二季度无新增供应，虹口区一百货商场退市。租赁疲软延长了项目招商谈判周期，使得更多项目开业延期。核心商圈大批项目进入集中调改导致全市零售物业整体空置率攀升。核心商圈空置率由一季度的9.3%环比升至12.5%，主要是受到多个项目本身的租户调整及疫情的持续影响。非核心商圈空置率环比由10.2%升至11.4%。在周边居民的刚需消费及较低运营成本的支撑下，社区型购物中心韧性凸显，使得非核心商圈的空置率升幅较核心商圈小。

核心商圈零售物业首层租金同比下跌约2.3%至人民币48.8元每平方米每天；非核心商圈首层租金同比下跌约5.3%至人民币19.2元每平方米每天。二季度更为明显的租金跌幅也反映了当前业主和租户所面临的挑战。业主对于租金优惠条款的谈判持更开放的态度，尤其对于值得合作的品牌。租户则倾向于通过签订更短的租期和租赁更灵活的空间来减轻运营压力。

物流地产租赁市场保持活跃，需求主要来自国内外第三方物流和货运公司。一家医药公司在青浦录得较大租赁面积。二季度未见大面积冷链租赁成交，但相关问询量依然保持强劲。尽管租赁市场保持活跃，但新竣工项目的预租相对缓慢且部分租户租赁期满后选择退租。例如，一家时装零售商受疫情影响提前终止租约。受此影响，全市净吸纳量录得负值。

两个项目入市标志着上海物流地产市场一年多以来首次迎来新增供应，分别是位于浦东机场的丰树欧罗二期翻新项目（36,000平方米）和位于松江的龙地天马项目（71,775平方米）。受新增供应影响，市场平均空置率上升2.2个百分点至7.5％。仲量联行中国工业地产部供应链与物流地产总监黄晖表示：“嘉定和浦东大金桥等细分市场由于租赁需求强劲且空置率较低，租金增长最为强劲。尽管二季度整体空置率小幅上升，但在这些细分市场的租金增长带动下，二季度上海物流地产整体租金保持上涨趋势。”

住宅上半年表现最为靓丽。二季度，因疫情延迟的购房需求逐步得到释放，同时大量新增供应为买家提供更多选择，一手住宅成交量显著回升。整体市场共成交约240万平方米，环比增长153.1%，同比增长12.5%。高端住宅成交量环比大增342.8%，同比增长148.4%至1,222套，达到2016年以来的季度最高水平。

仲量联行预计2020年下半年地方政府将继续放松供应端政策，包括增加土地供应、放松限价政策以及加速预售证审批流程等。但预计限购政策和首付要求等需求端政策仍将保持紧缩。由于受疫情延迟的购房需求已在大量新增供应集中入市时释放，且下半年需求端政策可能不会有实质松动，加上宏观经济的不确定性依然存在，预计 2020年下半年住宅成交势头可能有所放缓。价格方面，限价政策松动下，一手住宅价格可能继续迎来温和增长。

投资市场方面，2020年第二季度上海房地产投资市场成交平淡，共录得人民币174亿元的成交，同比下降40%。办公楼板块仍是投资者首选，第二季度办公楼成交量达到135亿元，占上海投资市场总成交量的77.7%。

自用型买家更为活跃。铁狮门以人民币17.6亿元的价格将上海浦东前滩的一处办公楼出售给TST庭秘密。上海银行以人民币49亿元的价格收购了位于绿地外滩中心的T2号办公楼。预计今年自用型买家将会更为活跃。

放眼全年，预计上海投资市场的交易总额将会低于过去连续四年的千亿体量。投资者将保持谨慎乐观态度，办公楼这一资产类别仍将是投资者的首选。仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成表示：“国内投资者，尤其是保险公司和自用企业，将成为投资市场的主导力量。”