数据中心给房地产行业的启示

从2017年开始，一直关注非住宅开发业务，如何对中国房地产未来的格局产生影响。其中之一就是数据中心，这个披着数据服务“外衣”的房地产业务，被人们称为“数字地产”，从投资类别来看是另类投资(Alternative Investment)的“新贵”。

人们往往把一些资产冠以“房地产”前缀时，会有一丝不安，恐来自于房地产行业的政策会对其有影响。也有人认为，把某类资产与“房地产”挂钩会令其行业属性认知偏差，这似乎有来自对房地产狭隘的理解。

数据中心恰好是这一类资产，兼具了房地产空间服务与数据服务的双重价值，扩大了房地产一词的外延。从投资逻辑上来看，欧美投资者更倾向于纳入另类资产，在退出市场上通过发行REITs实现退出，并能进一步扩大市场规模，同时也为投资者带来颇丰的回报。

观察国外成熟另类投资市场，数据中心资产具有投资期限长、回报高、收益稳定等特性，备受投资者认可与追捧。特别是今年数据中心资产，在疫情期间表现超越公寓、商业，与物流资产的回报不相上下。

中国数据中心在过去的很长阶段，仅是作为一种存储数据的固定资产，近年备受市场关注不过也始于2014年“大数据”一词写入当年政府工作报告。短短5年间，围绕数据爆发的科技进步，已经不限于云计算、人工智能、区块链等行业，数据中心从单一的存储物理概念，演化为科技进步的驱动中心。

市场上的追捧者，从过去电信运营商主导的市场，逐渐向互联网企业、第三方数据中心服务机构演变。从全球市场来看，数据中心最大的服务商并非亚马逊这类云服务企业，而是类似于Equinix专业型选手，其客户包含了亚马逊网络服务、微软Azure、eBay、AT&T、T-Mobile、奈飞、通用电气等众多公司。

中国市场的投资者也出现的新选手，私募股权基金、建筑企业、房地产企业、钢企先后进入这一领域，数据中心迎来了高光时刻。

从行业变革来看，数据中心对房地产行业带来哪些启示？数据中心这一类资产，重新定义了房地产，丰富了房地产的内涵，不单单是一种“收租”型的资产，更是一种为数字经济、实体经济提供支撑的资产，是推动创新发展的新基础设施。

此外，数据中心几倍于物流资产的投资规模，需要较长时间的运营来实现盈利和退出，充满了一定风险，但具有高回报的特性，对高周转偏好的中国房地产市场而言，无疑具有引导作用。在“房住不炒”的背景下，能够提供新的房地产投资方向，引导投资去往实体经济领域。

数据中心里的资产是海量数据，数据某种程度上说是数字经济时代重要的资产，如何让既有的水泥、钢筋与数字产生链接，是房地产行业未来发展探讨的方向之一。