历史文化街区更新：保留城市历史文化记忆

中国城市化进程加快，城市建设从以开发为主的增量，向以存量为主的更新时代转型。城市更新过程中，如何保护好历史建筑与文化遗迹，成为城市旧改与更新的难题，不仅是表达城市文化活力的“新名片”，还是城市过去与未来的有机延续。

“要更多采用‘微改造’的‘绣花’功夫，对历史文化街区进行修复。”

习近平总书记在全面推动长江经济带发展座谈会上强调，保护历史文化街区，要像对待“老人”一样尊重和善待城市中的老建筑，保留城市历史文化记忆。

2021 年1 月18 日， 住建部下发《关于进一步加强历史文化街区和历史建筑保护工作的通知》中指出，历史文化街区和历史建筑是城乡记忆的物质留存，是人民群众乡愁的见证，是城乡深厚历史底蕴和特色风貌的体现，具有不可再生的宝贵价值。在城乡建设中做好历史文化街区和历史建筑的保护工作，对于坚定文化自信、弘扬中华优秀传统文化、塑造城镇风貌特色、推动城乡高质量发展具有重要意义。

定义历史文化街区往往涉及以下两种情况。一种是在相关的法律政策条文中明确规定了其含义，经过一定的审批手续可获得一定保护身份的区域。

例如，《中华人民共和国文物保护法》中明确规定，历史文化街区是具有一定保护身份的城市区域，是经省、自治区、直辖市人民政府核定公布的保存文物特别丰富、历史建筑集中成片、能够较完整和真实地体现传统格局和历史风貌，并具有一定规模的区域。

另一种是还未获得官方保护身份，但具有历史、文化、艺术等相关保护价值、保护要素、风貌特色的区域。

华东建筑设计研究总院院长张俊杰表示：“历史文化街区的更新是一种极为有趣的更新类型，涉及片区城市功能提升、文物及历史建筑保护、公共服务与基础设施改善、公共空间与交通组织优化、居住条件改善等常规更新问题。”

他还强调，历史文化街区更新的重要特点在于传统文化的延续与当代文化的重塑。

其实在全国历史文化街区改造中出现了很多成功的案例：广州北京路、武汉天地、西安碑林、南京老门东、成都远洋太古里、重庆十八梯和上海南京路步行街等。

以文化底蕴深厚历史建筑之多而闻名遐迩的岭南活力商街，地处广州市中心，广州最繁华的商业集散地的广州北京路。历经两千多年的岁月洗礼，是广州知名景点与全国十大传统文化商业街区之一。

拥有全国重点文保单位4 处、省级文保单位5 处、非遗项目35 个、老字号52 家。文物资源密度之高为全国罕见。

改造规划团队正是充分利用历史遗址、文物建筑打造超级文化IP 的总策略，多维度更深入诠释千年文化的内涵。激活后的整体商业显得活力满满，却殊不知，这里起初存在无序杂乱的问题。

作为南京5A 级景区夫子庙的重要组成部分，位于南京的老门东，依托老城南文化与历史建筑，复建传统中式建筑，打造历史文化商业旅游街区。该地区是南京目前仅存的大体量、整体保护较好的历史风貌区，是南京历史文化之根，也是最能代表南京历史文化的地区之一。

从文化、内容、空间来看，老门东是南京为数不多，集城市肌理还原、文化传承创新、传统商业复原为一体的成功历史文化街区项目。“以保护历史文化街区、打造文化创意基地、凸显历史文化内涵、实现功能定位转换”的要求为指导。

在保护传承文化展示、艺术创作、旅游观光、休闲体验等功能基础上，将业态分为民宿酒店、精致餐饮、精品零售、休闲娱乐、文艺展演、民俗公益、设计师工作室等几大类别。

在商业与文化共融典范中，成都远洋太古里是继“宽窄巷子”和“锦里”后的第三张城市名片。以传统川式建筑手法打造的成都首个开放式、低密度商业街区，坐落在成都春熙路核心商圈，毗邻千年古刹“大慈寺”，新旧对视、现代和历史交融。但其实，自带地方特色的同时，也对街区设计、建造、改造带来了诸多局限。

一千多年后的大慈寺片区，周边房屋年代悠久，建筑老化，基础设施更是陈旧，与城市核心商业圈的现代感并不协调。因此，在延续历史建筑的文化意义同时，还需要满足现代商业需求，就成为项目发开改造团队的艰巨挑战。

值得一提的是，项目由太古地产和远洋集团携手开发，对保留建筑进行了修缮和利用，最大限度地延续历史文化价值的同时，也赋予其多样的现代功能。整体空间上采用了现代诠释传统的设计理念。

以川西建筑文化为基地，结合传统格局注入现代元素，打造新城低密度的创意文化商业街区和开放空间。

项目成功利用历史街区改造推动城市发展，提升片区的空间品质，借助地方文化的再造完成城市的“有机更新”。

第一太平戴维斯华东区策略顾问部高级董事、主管朱锋在接受《中国房地产金融》采访时表示，纵观我国整个城市更新进程，早已从“大刀阔斧”的增量发展转向“精细化”存量挖潜，可以说，从建筑维度、运营维度、技术维度上都发生很大的变化。

随之，研究历史文化街区更新改造的逻辑和理念也发生改变。从目前发展态势来看，趋于严谨。与十几、二十年前不同的是，当下越来越注重文化价值的挖掘与重塑。

回看过去一些空间载体，风格定位早已经不适合当下的时代发展。朱锋认为，为了顺应时代发展，整个改造项目在业态配置，包括其商业内容新功能的配置上、全新的运营方式上都会有所要求和改变。

在商业地产市场竞争如此激烈的今天，面临更多的是迭代、升级的挑战。

尤其是在各类主题的文旅地产、体育地产应运而生的背景下，商业街区备受消费者和业主们的青睐。

有部分更新改造项目堪称是经典之作。以上海为例，张园、南京东路179 号街坊、新天地、上生·新所、建业里、田子坊等，都保留着尚未丧失的城市记忆。

显然，兼有历史与现代感的商业街区已成为这座城市的新名片。

“城市更新是将城市发展过程中不适应发展需要的、非必要的方面进行改造，并不是简单的除旧迎新。”作为上海新世界城更新改造的参与者，上海新世界城品牌招商总监李蔚对《中国房地产金融》表示，关于未来人们的认知，包括人类发展和城市发展各个方面，都需要留下不同时期的记忆，是一个不断传承向前的过程。

在李蔚看来，上海像是一个既年轻又经典的城市，虽然开埠时间不长，但在每个阶段都为国家以及国民带来了深刻的影响。

据他介绍，地处城市中心点的上海新世界城，一边是繁荣繁华了一个多世纪的南京路，一边是凝聚着时代变迁足迹，经过了每个时期的发展过程。

随着城市发展变化，传统零售百货也需要不断更新，才能适应现代消费市场。

“十里南京路 一个新世界”，改造后的新世界城于2019 年12 月底重新开业，以其中西合璧的外貌、摩肩接踵的人气、不断尝鲜的魄力，成为上海商业的一道亮丽风景。用实际行动擦亮“南京路步行街”这一历史悠久、文化传承和时代特色的金字招牌。

的确，在有一定历史文化底蕴和传统特色的区域路段，注入“文化、休闲、创意”等元素之后，将其活化改造具有国际性、文化性、时尚性的休闲购物娱乐场所，既体现了本土传统文化，又展现现代市场主体深化。

历史文化街区主要有三种类型。

第一种，以商业或旅游作为主要功能，公共开发性强的商业复合型。第二种，由街区内原有厂房、闲置地块改造、建造而来的产业复合型。第三种，保留一定历史文化遗迹，但需要改造修复的居住复合型。

在参与主体方面，通常是社会资本为主、政府协助或合作，或者是由政府主导，社区参与，社会资本视情况引入。

但往往面临很大挑战，朱锋指出，例如产权分散、历史区域产权关系复杂，不同产权关系给整体开发利用带来诸多的问题，一些历史建筑特点的局限性难以达到现代商业的要求都是痛点所在。

除此之外，从单体项目资金回笼回报率的财务可行性层面，存在资金投入平衡难。

对此，他也强调，在这些项目改造过程中，虽然说“历史”“文化”这两个词相辅相成，难以分割，但又与消费、商业及未来产出有关联，所以资本扮演着不容小觑的作用和角色。

值得一提的是，作为城市更新的重要组成部分，历史文化街区更新拥有的融资逻辑，如何发挥金融优势以满足其资金需求呢？目前又存在哪些多元化的金融资源得以解决该痛点呢？

据悉，目前历史文化街区更新的主要融资方式包括商业银行贷款、信托贷款以及保险融资和资产证券化。

不得不说，灵活运用不动产投资信托基金，是活化历史文化街区的助推器。

除了拥有创新的投资工具盘活存量商业不动产，还是投资者参与不动产市场的机会。美国、新加坡等一些成熟市场的案例也值得我国借鉴和参考。

放眼未来，中国城市发展进程迈入存量时代，作为国内近几年极具代表性载体之一的历史文化街区改造被赋予更高的使命。李蔚表示，未来城市更新的发展趋势，主要还是城市数字化更加深入到城市生活的细枝末节，为现代人的生活服务，为城市管理更精准。

此外，朱锋也补充说到，随着5G时代的到来，数字化科技应用还将为历史文化街区运营管理开辟新的道路。

其管理技术与经验会成为城市管理的一部分被应用，并加速智慧城市建设。

因为历史文化街区在发展转型升级过程中，始终面临公共安全保障、街区环境治理改善和物业管理中运营的控本增效等问题。

例如，在历史建筑中最常见的事故灾难要属火患、水灾、电路老化，加上这些历史文化街区建筑形态之复杂，地处人流密度大、道路狭窄，一旦发生灾难，工作人员很难高效开展救援。

当传统管理手段不足以满足和适应新的要求，引入数字化科技的手段，做到及时性、精确性和有效性，提前布置防范措施和将灾难带来的损失做到最小化就显得尤为迫切。

与此同时，在运营管理当中产生的新问题也会对数字化科技提出更高要求，物联网、大数据、云计算、移动互联网、视频等技术为其创新提供可持续发展的动力，既具有实际意义，又是大胆尝试和探索。

全国各地对于历史文化街区评定标准并不统一，进展程度差异较大。

据不完全统计，截至2020 年，全国已划定历史文化街区近1000 处，确定历史建筑约2.5 万处。除港澳台之外，所有省份及直辖市均分批公布了所辖地历史文化街区。上海与北京的历史文化街区数量最多，分别有44 片（块）和43 片（块），其中分别有1 处和3处同时列为国家级历史文化街区。

从上海对历史文化街区的保护来看，早在1989 年，上海首次提出优秀近代建筑抢救性保护政策，1992 年，开始实行《上海市优秀近代建筑保护管理办法》，是我国第一部有关近代建筑保护的地方性法规。

2002 年，颁布《上海市历史文化风貌和优秀历史建筑保护条例》，并与2010 年、2011、2019 年三次修订，保护的范围由单个建筑或者建筑群扩展至历史文化风貌区，使保护工作的法律依据由政府规章上升为地方法规，为上海历史文化风貌区与优秀历史建筑的保护工作，提供了法律保障。

2003 年上海市政府批准《上海市中心城历史文化风貌区范围划示》，2016年及2017 年公布了《上海市人民政府关于同意上海市历史文化风貌区范围扩大名单的批复》。

上海经历了多年的政策支持，由“点”到“面”的特色风貌保护体系逐步形成，这为历史文化街区的改造提供了政策引导与实践探索经验。除了上海，北京、广州、南京、杭州等城市，也先后出台相关针对历史建筑和历史风貌区的保护性政策与城市更新指导意见。

越来越多的成功案例足以表明，历史街区的更新不应被孤立化保护，应该积极融合整个城市街区的风貌，功能与公共空间的塑造融入城市发展的动态过程，要强调整体性和区域协调同发展，要注重历史街区更新与城市发展关系。

真正做到尊重客观生态环境，讲究街区建筑风格与整体环境协调统一，实现文化与商业共赢的局面，更是为街区增添不少“人间烟火气”。

中国大城市开发日趋饱和，城市更新的内涵相信将不断丰富，在最大保护的基础上为更好的城市空间创造可能，对城市更新的探索与研究也将日益成为政府和社会各界关注的焦点话题。相信未来城市还将被赋予更高的历史使命。

图：重点城市历史文化街区保护政策概况

来源：《历史文化街区的活化迭代》，第一太平戴维斯