房企为何“扎堆”入局城市更新

房地产增量市场“天花板”业已见顶，借道城市更新寻找业绩新增长点，成为大部分房企的共识。

房企未全部披露2020年财务数据，根据2020年房企半年度数据来看，主流房企积极抢滩城市更新领域，有近70%的TOP50房企加速布局， 其中京津冀和粤系房企参与的比例最高。城市更新为何成为房企的必争之地？哪些问题会成为该领域的“拦路虎”？

七成TOP50房企涉足城市更新业务

我国城市化进程速度加快，城市更新的需求也越来越大，包括旧改、棚改，传统商圈的升级以及城市老旧空间的重新利用。

在土地资源日渐稀缺的今天，盘活存量土地成为必然出路，也成为城市可持续发展的重要抓手。地产行业从大开发时代转向存量时代，行业趋向于多业态的发展模式。哪些房企积极参与到城市更新业务？

从TOP50房企参与城市更新的情况来看，七成房企参与其中。从房企的规模来看，TOP11-30的大型房企参与城市更新的比重高于TOP10的龙头房企。

如佳兆业、时代中国、富力地产、中国恒大、奥园集团、龙光地产等房企，城市更新土地储备建筑面积(下称“土储建面”)均在2000万平方米以上。

其中，佳兆业的项目货值预计达到2.6万亿元， 项目面积达4200万平方米，时代中国和富力地产的城市更新业务规模也较大，土储建面均在4000万平方米以上。奥园集团和龙光地产的城市更新土储建面均在2000万平方米以上，合景泰富、首开股份、万科、华润置地等的城市更新土储建面均在500万平方米以上。绿地控股、世茂中国、招商蛇口等房企，涉及城市更新项目数相对不多。

从企业性质来看，国有房企参与城市更新的比例更高，截至2020年6月份，首开股份、华润置地、万科三家国企城市更新土储分别为1589万平方米、1630万平方米、583万平方米。

从地域分布来看，首开城市更新项目集中于北京，少数分布在环京城区。华润城市更新的项目主要位于深圳和广州，万科的项目则较多位于深圳。绿地控股、远洋集团涉足石家庄的城市更新项目，融信中国、金科地产、中梁控股分别在郑州、济南、烟台等城市布局。

盘点房企城市更新业务分布，会发现房企将目光集中在大湾区，这是为何？由于深圳作为最早提出城市更新理念的城市，所以房企对其热度不减。以佳兆业为例，在深圳参与的项目就高达百个以上。

除了大湾区之外，比如上海、厦门、福州等沿海城市也是“香饽饽”。

佳兆业在2019年新增首个上海旧改项目，建发股份和正荣集团也十分看好闽南地区的城市更新项目。

但也并非只呈现出“南方热”的现象，在北方城市中也有部分房企布局。例如北京、石家庄、太原、郑州、济南等城市，不仅是本地国企们的“心头好”，还吸引到绿地控股、远洋集团、中国恒大、金科地产、中梁控股等房企战略入局。

房企参与城市更新的三种模式

城市更新为满足城市功能升级，以及为房企升级、业态优化提供了重要的途径。房企参与城市更新有哪些模式？

根据安信证券研报显示，一般可以分为政府主导、市场主导、政府和市场合作三种模式。不同的模式存在的难度、周期、企业承担的风险也有所不同。

其中，房企较常参与的是政府主导模式，这类项目的周期比较可控，但地块通常附带较高的配建或自持要求，这类模式十分考验房企的资金实力和综合开发能力，企业通常不参与土地前期整理。

政府主导模式以中海红旗村旧改项目为例，位于上海普陀区红旗村项目拆迁实施主体为上海普陀区国资委全资持有的上海中环投资开发（集团）有限公司，项目于2015年3月启动旧改，在2016年底土地一级整理基本全部完成。

2018年10月，上海海升环盛房地产开发有限公司，以93.99亿元地价摘得红旗村四块地，该公司由中海地产、上海中环投资开发（集团）有限公司、上海新长征（集团）有限公司联合成立。

2020年2月，上海海升环盛房地产开发有限公司再以19.14亿元拿下红旗村剩余旧改地块。出让地块要求竞得人配建租赁房、保障房、广场、公共设施、社区配套设施等，商办项目要求全部自持，且需引入企业总部、研发中心、科技创新、现代商贸等符合普陀区产业定位的企业。值得一提的是，在此期间中海甄如府首期开盘，项目拿地到开盘仅用了十个月的时间。

在市场主导模式中，企业需要参与土地前期改造工作，相比之下，这类模式的开发周期更长。以深圳佳兆业城市广场为例，项目前身曾是全球最大的圣诞树生产厂家——宝吉工艺品（深圳）有限公司厂址，2008年金融危机来袭，导致厂家破产。2010年1月，佳兆业收购这一废弃厂房，向深圳市政府申请将用地性质更改为商业、住宅，并将其开发为大型综合体项目佳兆业城市广场。

2011年1月， 深圳市龙岗区政府批准立项。该项目还被列为深圳市“十二五”规划60个重点工程项目之一，2012年12月，所有回迁户完成选房工作。目前改造完成，佳兆业城市广场项目总占地面积约40万平方米，总建筑面积约180万平方米，是包含学校、写字楼、商业购物中心的大型综合体项目。

除上述两种模式之外，还有一种是政府和市场合作的模式。总体来看，政府和市场合作模式下企业需要参与前期整理工作，项目的周期一般长于政府主要模式。

房企需强化运营能力

城市更新从内容、模式、领域及涉及城市和参与企业不断发展与变化，不断成为企业保值增效的手段。房企参与城市更新项目数量与深度均加大，都不想错过这万亿级别市场的一杯羹。

目前，旧改项目主要区域为“北上广深”等一线和热点二线城市，更新对象大多为旧村、旧厂和旧城的更新，更新模式为城中村改造、工改工、工改商住等，更新领域主要是商业改造、住房租赁、内容更新、产业园区、办公升级、公益项目等。

虽然当前有不少房企介入城市更新市场，但在竞争激烈的同时，也凸显一些问题，尤其是在城市更新项目开发过程中。

上海易居房地产研究院院长助理、综合研究中心总经理崔霁认为，过去“摊大饼式”的扩张造成城市内部存在大量低效利用的土地，而通过城市更新，尤其是有机更新，可以实现城市低成本且高质量的内涵式增长。

但鉴于城市旧改开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题，目前的市场仍存在诸多不确定性，若房企未充分考虑匆匆入场，往往会落得被迫中途退场的下场。加之，城市更新项目流程复杂事务繁琐，很多项目转化不易，尤其是高杠杆高周转的房企急于求成反而容易出问题，水土不服，因此需要房企有较强的风险把控能力。

此外，普遍的照搬其他公司的模式是行不通的，这样无法形成自己的特点，东施效颦只会导致各种被动，毕竟每个公司的实际操盘能力各有不同。所以，房企在参与城市更新的过程中，需要考虑多方面因素。

崔霁将城市更新项目难点总结为：开发周期长、资金压力大、利益平衡难以及运营要求高。

“房企要具备应对长周期项目的耐心，以及城市更新项目的转化能力，并要具备一定的资金实力，特别是自有资金实力。”崔霁强调，房企对于一些有机更新的项目，需要强化运营能力。

长期以来，我国的城市更新主要方式以拆除重建、更新后销售和重资产运营为主。但随着城市更新的不断深入发展，与传统方式相比，现在的城市更新因“出售少、自持多”而呈现出“长线持有、长期稳定收入”的特征。因此，运营能力就显得尤为重要。

崔霁对《中国房地产金融》表示，当前城市更新轻资产的运营模式主要有四种：一是长期租赁型，以长期租赁的方式获取房源，对房源进行改造和装修后对外出租，并提供相关的增值服务。二是基金持有型，由基金持有重资产，由专业化运营机构负责进行更新并开展运营管理。三是合作开发型，城市更新运营企业与资产方或资金方成立合资公司，通过资源整合和专业运营获取资产增值收益，同时获得资产托管费等收入。四是专业能力输出型，更新运营企业进行去房地产化，不持有重资产项目，而是通过在城市更新业务的开发和运营管理等环节提供系统化或品牌化的专业服务，并按比例分享项目收益。

崔霁说：“参与城市更新的企业应积极转变思路，培育运营能力，不断拓展城市更新的轻资产业务模式。”

当然，城市更新不只是头部房企的“专属”，其中并不排除中小企业通过收购单体建筑的方式介入城市微更新。

中小企业可根据自己的实力参与城市微更新项目是具有发展前景的。

崔霁认为，与大企业追求规模不同，小企业唯有做出精细化运营的、有产业特色的城市更新项目才能够在市场上立足。

崔霁表示，未来市场格局将会形成“大而强”与“小而美”并行发展的行业格局。小而美的企业需要秉承“匠心”精神，在运营和管理上真正做到精细化。