刘永好家族再拓资本版图，新希望服务启动全球发售

物业上市潮持续涌动， 5月11日早间，年内首家递交招股书的物企新希望服务发布了全球发售公告。

据披露，新希望服务拟在全球发售2亿股，首次公开募股定价区间在3.8-4.7港元，预计最多募资约9.4亿港元。该公司计划于5月25日正式在港交所上市发行，股票代码为03685.HK。

不同于新希望服务即将顺利登陆资本市场的幸运，早前递交IPO申请的融信服务却遭遇了失效。不完全统计显示，目前还有18家物企正在排队等待上市。业内人士认为，经过此前的密集上市后，未来物管企业首次交表失效的可能性会加大。

新希望服务仍是迷你物管

新希望服务成立于2010年，彼时名为四川鼎晟物业服务集团有限公司，主要在成都为新希望房地产集团开发的物业提供物业管理服务。新希望集团（000876.SZ）董事长刘永好及其女儿刘畅为新希望服务实控人。

2017年，提供商业运营服务的新希望商业成立。2020年8月，新希望服务以7935万元的代价，从新希望地产方面收购了新希望商业的全部股权。

如今，新希望服务的业务范围包括了物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务、生活服务。2018年-2020年间，新希望服务的收入分别实现2.58亿元、3.81亿元、5.88亿元，同期，净利润分别实现4110万元、6400万元、1.1亿元。

新希望服务的规模也同步增长。截至2020年末，其在管楼面面积增加至约1020万平方米，管理17个城市的65个物业项目。截至最后实际可行日期，该指标增长至1140万平方米。

放到整个物管行业，新希望服务这一规模仍属“迷你”。据克而瑞数据，截至2020年12月底，物管企业TOP100在管面积的门槛值为1386万平米。以此计，新希望服务规模尚无法进入百强。

新希望服务通过此次上市也要继续扩大规模。据其披露，以发售价范围的中位数计4.25港元/股计，预计募资净额将约为7.85亿港元，其中70%拟用于战略收购及投资。具体来看，有61.7%用于收购物业管理公司、8.3%用于收购提供民生服务的公司。

不过据披露，目前新希望服务尚未物色到满意的标的。当前该公司在管项目依然主要来自新希望地产输入。招股书披露，2018年、2019年，其在管项目皆来自新希望地产等关联方，截至2020年底，才拥有5个来自第三方的项目，收入仅为456.2万元，在物业管理服务收入中占比仅为2.4%。

而近年来收入实现快速增长的非业主增值服务，亦是得益于新希望地产的支持。数据显示，该项业务2020年收入实现1.68亿元，同比增长约31%，在总收入中占比为28.6%，仅次于物业管理服务的32.3%。这样的增长是“由于2020年新希望房地产集团开发的项目数量增加，令我们的案场管理服务及初步规划及设计咨询服务收入不断增加。”

值得一提的是，为新希望服务提供了如此支持的新希望地产，至今都没有上市的消息。

一直以来，作为刘永好“新希望版图”中并不算大的一块，过去的新希望地产无论在规模还是在名气上，都相对低调。

新希望地产成立于1998年，早期发展不温不火。公开信息显示，2013年时其销售规模也仅20多亿元，错失了地产行业的黄金时代。

2014年，彼时年仅32岁的张明贵接任地产总裁后，新希望地产开始加速。数据显示，2014年至2019年间，新希望地产销售金额分别实现从不足50亿元大跨步增长至逾700亿元。

经过几年蓄力，新希望地产终迈入千亿阵营。克而瑞数据显示，新希望地产2020年实现全口径销售额1031亿元，销售金额同比增长40.1%。

不过，规模的增长尚未体现到公司业绩上，据新希望地产披露，2020年，该公司净利润为28.42亿元，同比增长16.72%；而归母净利润则仅为14.65亿元，同比下滑5.75%。

开发及物管企业上市门槛提高

经过去年物管企业的密集上市之后，今年以来中小房企以及物管企业上市难度有加大的迹象。日前，已经三次招股书失效的安徽小房企三巽控股第四次提交了上市申请；海伦堡也在两次申请无果后，选择先分拆物业板块上市。而2020年下半年，在物业公司汹涌的上市潮中，宋都服务、星盛商管就已经历了上市申请失效的情况。

今年5月3日，融信服务的上市申请文件显示“失效”，次日，该公司二度交表。而该公司的初次递交申请时间在2020年11月3日，实则早于新希望服务。

据融信服务更新后的招股书披露，截至2020年底，其在管总建筑面积约1990万平方米，总签约建筑面积约3820万平方米；较2020年6月时约1700万平方米的在管总建筑面积有所增长。相较于新希望服务的当前在管规模、递表时宋都服务不足700万平方米的在管面积，融信服务处于优势地位。

某物管行业资深分析师向记者分析，融信服务在上市前进行了较为复杂、频繁的架构调整。“融信服务的社区增值服务营收能力弱。”上述分析师提到，2020年，融信服务的物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务收入占比为1%、1.6%、2%。而依赖于母公司的非业主增值服务收入占比已与基础物业管理服务收入占比相当。

克而瑞物业事业部研究总监汤晓晨提出，“目前港交所排队上市物企数量众多，上市审核可能更加严苛导致上市进程拉长。”

目前，尚有18家物企已递表正在排队等待通过聆讯。

其中，2020年12月11日提交招股说明书的禹佳服务尚未披露通过聆讯的消息，而与新希望服务提交上市申请时间相差不多的德信服务、世纪金源服务、朗诗绿色生活、中骏商管还在等待中。

业内认为，今年首度交表“失效”率的可能性会有所提高。“随着上市物企数量的增多，上市门槛无形之中也会提升，在这样的背景下，在规定的时间内未获得聆讯的企业招股书将失效，则需要重新提交IPO招股书。”某物管行业资深分析师向记者表示。

汤晓晨向第一财经记者分析，经过2020年的密集上市和大额募资，港交所对物企的问讯频率和细致程度可能更高，企业准备相应回应材料的时间和精力花费可能更多。

什么样的物企审核难度较大？上述资深分析师提出，一是股权结构复杂、关联交易多的企业，在审核的过程中难度相对更大；二是缺乏市场竞争力的企业，例如包括盈利能力不足，规模较小等没有竞争优势的企业。

汇生国际融资总裁黄立冲则给出了一个更现实的理由：疫情。在当前的形势下，包括保荐人、律师、会计师等在内的IPO中介服务商，其尽职调查、客户访问等多项工作的开展受到影响，当各个环节的进展速度都被拖慢时，企业的上市进程也难免出现更多不确定性。