保利地产:“重回行业前三”目标落空

“未来两三年保利地产再站到前三，我是有信心的。”这是2017年12月的股东大会上，保利地产董事长宋广菊曾提出的目标。时隔三年之后，口号喊得如何了？面对惯常推盘的节奏被打乱，加上保利地产2020年上半年疲软的销售数据来看，重回行业前三可谓是难言乐观了。

保利发展控股集团股份有限公司（下称“保利地产”,600048.SH）发布2020年半年度业绩报告显示，报告期内，公司营业总收入为737.06亿元，同比增长3.6%，其中房地产销售收入673亿元，占比91.3%；实现归母净利润101.24亿元，同比增长1.7%。

此外，今年上半年保利地产实现签约金额2245.36亿元，同比减少11%，成交面积1491.8万平方米，同比减少9%。从销售规模来看，保利地产仍距离前三（碧桂园、恒大、万科）还有不小的差距。

报告期内，公司实现新开工面积2866万平方米，竣工面积1213万平方米。截至6月底，保利地产拥有在建面积13048万平方米、待开发面积6727万平方米。

与此同时，保利地产持续加大一二线城市及核心城市群的渗透深耕，公司上半年实现拓展项目44个，新增容积率面积984万平方米，拓展成交820亿元，拓展面积及金额较去年同期分别提升19%、54%。

根据半年报显示，在新增资源中，38个核心城市占比接近90%。由于增加了一二线城市的拿地比例，拿地单价同比大增29%，达到了8333元/平方米。其拓地面积增幅远小于拿地金额增幅，说明上半年拿的地普遍较贵。

尽管保利地产今年上半年的数据不太好看，但仍旧在大举拿地。仅上半年，保利在拿地上就豪掷820亿元，再加上销售资金回笼率相比去年下滑了3%，销售下滑严重，拿地成本反倒大幅抬升，就连销售资金回笼率也出现不好的苗头，现金流出现恶化在所难免。

倘若销售规模无法支撑扩张的速度，只有大力提升周转率，尽快完成销售实现资金回笼，才能从根本上解决问题，支撑其继续投入。由此看来，保利地产北京媒体群“退群门”事件的背后原因，其中也包括了巨大的现金流压力带来的去化压力。

而反观保利，其去化能力并不出色，甚至是头部房企中较弱的一档。根据克而瑞统计2019年销售Top10房企近三年总土储货值去化周期变动情况对比数据来看，保利发展2017年-2019年总土储平均去化周期为5.6年，远高于平均值4.3年，在TOP10中排名倒数第二，2019年末平均去化周期5.31更是在TOP10中排名最后。

纵观全局，上述事件从表面上看或许是地区营销团队欠佳的行事作风引爆的，而实际上，事出并非偶然，其自身的经营困局也是背后不可忽视的导火线。

展望下半年，新冠疫情、国际关系摩擦对于经济发展的冲击仍将持续，流动性相对宽松与行业调控偏紧将并存，行业仍存在一定的不确定性。从中长期来看，房地产行业发展的根本驱动力仍然没有改变。

基于地产行业的边界不断延伸和下半场增长动能的变化，保利发展多元化产业能否成为公司新的规模和利润增长点？这些我们暂且不得而知，但上半年重回行业前三的目标落空已是板上钉钉的事实了。