“三道红线”之后，信托信贷双收紧，房地产进入慢牛市

穆迪最新一期报告指出：9月全国房地产合同销售额同比增长21.3%。9月受评开发商发行的在岸债券总额237亿元人民币(约折合35亿美元)。穆迪预计监管控制将继续限制债务增加，而不是现有债务的再融资。同时，穆迪公布了针对高收益级的中国开发商的亚洲流动性压力分项指标上升至18.6%。

银保监会信托部下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》(简称“《房地产信托排查通知》”)，要求继续严控房地产信托规模，按照“实质重于形式”原则强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，切实加强房地产信托风险防控工作。并要求各银保监局于2020年11月30日前将排查情况上报。

三大排查要点：

1. 排查地产信托业务的持续合规监管情况。一是核查信托公司违规开展房地产信托贷款情况；二是核查信托公司通过不当“创新”等变相形式突破监管要求情况；三是为各类资金违规流入房地产市场提供通道便利情况。

2. 排查地产信托业务风险防范化解情况。一是对房地产信托业务逐笔排查，对风险缓释措施进行分析，摸清风险底数;二是在识别房企集团关联方的基础上，全面排查信托公司对房企集团(含其关联方)的信托融资集中度情况，评估集中度风险;三是制定和执行风险应对预案情况。

3. 落实地产信托业务的整改问责情况。针对信托公司房地产信托合规与风险问题，总结今年以来(含本次专项排查工作)的整改情况和追责问责情况。

银保监会近期密集公布的银行罚单，频频提到贷款违规流向楼市、房地产开发贷监管不力等行为。银行在房企融资业务额度和贷款用途把控方面将更加谨慎。

近日，中国人民银行发布《2020年三季度金融机构贷款投向统计报告》，报告显示,房地产贷款增速持续回落。2020年三季度末,人民币房地产贷款余额48.83万亿元,同比增长12.8%,比上季末低0.3个百分点,连续26个月回落。专家认为，四季度房地产开发贷呈收紧趋势，多家银行明确“限额管理”“好中选优”等原则。在发债方面，四季度房企境内发债难度将升级。境外发债方面，美元短期流动性增强，房地产业资本流入逐渐恢复，目前处于恢复加速阶段。人民币利率坚挺有利于提升外资对我国境内债市投资吸引力。

中国人民银行副行长潘功胜表示，根据防范房地产金融风险和“稳地价、稳房价和稳预期”的需要，研究房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重等宏观审慎政策工具，进一步完善促进房地产市场健康发展的长效机制。

易居研究院智库严跃进表示，对于房地产贷款集中度，既要防范银行贷款过多集中在房地产市场，也要防范银行过多把贷款给予某个单一房企；对于居民债务收入比，其实就是要把握好首付比例，尤其是要防范各类首付贷等违规贷款；对于房地产贷款风险权重，也说明要不断研究房地产贷款在银行贷款中的风险比重。上述要求强调了对房地产贷款严管的导向。