2020金砖论坛：长租公寓“爆雷”凸显二房东对行业的误判

住房租赁短期看现金流、中期看利润、长期资源红利

上海地产城方董事总经理郑华

我国住房租赁的发展至今，要如何为市场的规范稳健发展保驾护航？上海地产城方董事总经理郑华认为，绿色健康发展是租赁住房行业的必由之路。

在郑华眼中，“租金＋服务”是未来租赁住房发展的重要方向。“利润不止来源于租金，更来源于长期生活消费服务。”郑华强调，信息化、数字化是行业服务生态发展的前提。虽说安全、稳定是城市管理最重要的考量，但留住人才是新时代城市竞争力和消费升级的基石。

当谈及到市场租赁住房健康发展途径时，郑华认为，短期看现金流、中期看利润、长期 资源红利。

对此，还总结四个方面：稳定市场租约管理、长期生活消费服务、长期资产管理服务以及信息数字化管理。

经营健康是行业长期需要思考的，长期稳定的租约是立根之本。郑华补充说到，除此之外。长远来看，5年、10年以后区域型资产价格的提升可以带来长期子资产的增值。

郑华提出，只有通过把更多的消费集中在资产管理或者叫租赁方管理的生态内，才能提供客户更多元的服务。

室内空气生态的供给侧创新

风神空调集团股份创始人董事长陆辉

去年长租公寓甲醛事件闹得满城风雨，因此行业对长租公寓品质与空气治理尤为关注。风神空调集团股份创始人董事长陆辉表示，聚焦公共空间，空气质量的概念深入人心。重点关注的是空气生态，尤其关注与健康关联的空间。

生活的空间要注意污染问题，尤其生活中的污染随处不在，例如：生物污染、物理污染、化学污染，和生理污染。

以写字楼为例，整个空气保障系统保证在全封闭建筑内，人的健康的呼吸空气的需求。陆辉还列举了以深圳平安金融中心、北京中信大厦、上海中心大厦等建筑均为企业的空气生态的作品。

生活或办公环境中的湿度、空气、噪音是可以控制调节的。采用集团提供的实际解决方案有包括北京大兴机场、上海地铁等。

“空气生态是企业的愿景。”陆辉表示，为了营造生态环境，追求美好的生活，企业采用节能分享，用融资租赁的方式，采取的合作模式为房地产企业服务。

其目的是为了控制疾病传播，利于人群健康，提升工作效率、提高经济效益，减少建筑的运营成本维持建筑的全生命周期、控制污染和减少支出医疗的治疗成本。

圆桌讨论：《韧性城市，未来居住的智能与健康》

主持人：上海城投置业租赁住宅运营部总经理戴伟强

所谓韧性城市，这是一个舶来的概念，它是说一个城市自己本身是有自平衡能力，一旦有什么出发的事件，黑天鹅事件也好，疫情也好，怎么去把它迅速恢复，恢复复工复产。

上海城投置业租赁住宅运营部总经理戴伟强表示，在疫情下，长租公寓走过了一段艰苦的日子，疫情之后长租公寓是时候复盘，疫情对于行业究竟有如何影响，包括从如何看待当前的各种事件，如何面对未来向智能、健康的方向发展。

这样看长租公寓“爆雷”和行业未来走势

乐乎公寓CEO罗意

2016、2017年，长租行业在国家政策推动下，不少企业以二房东的方式、高投资额的方式去拿房源，对未来行业租金周期出现了严重的误判。

去年经济环境下行以及今年“黑天鹅”事件冲击，导致一部分初心很正的企业出现了经营困难和现金流的压力。事实上给长租公寓行业、房东、租客带来了一些挑战，的确出现了不健康的情况，或者体现出了一种脆弱感。

近日，住建部公布《住房租赁条例(征求意见稿)》，我认真阅读了这里面的条款，觉得非常理性、非常中性，对长租公寓来说，这是一个非常及时“拨乱反正”的立法。

长租公寓的确还会有一个很艰难的时期。好的企业已经把杠杆降下来，可能还有一部分，在疫情结束这段时间内没有缓过来，仍然还会有挑战。

对于长租公寓企业未来而言，让生意者回归本身，关注每一套房，每一个门店。

长租公寓智能化脱离经营是伪命题

景瑞不动产副总裁宋豪炜

大家一谈长租公寓的智能化，认为就是部署系统、硬件，这种投入对长租公寓经营有结果、效果、帮助吗？如果没有，就是伪命题。长租公寓的智能化如果脱离经营就是有问题。

落到实际案例和实际思考来说，智能化的出发点应是一个闭环。比如，疫情之下、通过智能化的管控，可以把租户的健康行为轨迹记录下来，从而帮助长租公寓经营者进行管理。

而，甲醛事件给我们的启发，智能化可以延展到家装工业化、连锁化。我们把甲醛消灭在萌芽阶段是没有问题的，既追求过度的快速装修，出房量、省时间，同时也兼顾到租客的身体健康，我觉得是长租公寓智能化需要回归原点的思考方式。

长租公寓智能化不简单和硬件“挂钩”。长租公寓去年和今年“爆雷”，更多凸显的是现金流问题、资金链问题。理论上企业可以在面对资金问题中，用智能化的AR系统去沉淀、累计、控制，通过过程化的数据管理，帮助企业做好分析、做好风险管控，助力企业做好健康、持久的经营。我觉得智能化要从这方面多着手，去释放一些的能量。

“韧性”魔方的管理“密码”

魔方生活服务集团副总裁郑舒燕

今年非常不同的一年，我们遇到了新冠。我们怎么样去做到不让每一家店有确诊的病例？

在疫情刚刚爆发的时候，这非常考验一个企业快速响应能力。我们的客户行程轨迹，除了通过查询全国移动、电信轨迹，我们还快速开发了一套魔方的“红绿码”。我们把租客信息与入住合同，和他每天出入信息和体温做了健康档案，让信息产生关联价值。

同时在这个期间夯实基础，我们上线了魔方4.0运营系统，这套系统除了对租客端，同时对员工和我们整体运营效率有了很大的提升。我们可以在系统里面，让客户通过这个系统直接来VR看房，让客户线上签约。

产品方面，我们也做了很多新的尝试。比如，在新的样板房里面做了一键整合的功能，也就是说你到了家之后可以按“一键回家”，在你到家后会给你开窗帘、开灯、开空调，甚至电饭煲也可以开起来。而上班时候，可以按“一键离家”，把家里所有智能化的设备全部关闭。我们希望未来能够在产品上给客户提供更好的体验。

长租公寓共建行业发展标准

云学堂联合创始人兼总裁丁捷

我所在的行业，是企业教育领域，是一个万亿级的市场。面对长租公寓行业，它的运营逻辑向服务商转型，应该有什么样的人才标准、人才结构、人才类型可以让企业的效率提升的更高，觉得这值得探讨。

云学堂服务中国的头部企业，服务了大概有两万多家企业，主要为企业建立自己的企业大学和人才培养系统。

长租公寓，作为一个新兴的行业来说，过去很多时候大家都是“零和博弈”，当长租公寓行业遇到问题时，行业联手共同合作、共建行业发展标准，是非常有意思的事情。

轻资产概念遭质疑 行业仍要深耕

E+青年公寓联合创始人、副总裁文鹏

我们谈行业的发展“韧性”、智能化，其实这是倒逼我们做这方面的改进。

很多中小的店和夫妻店经营压力比较大，当我们引入品牌后，发现品牌化、标准化必须建立起来。通过一些新的业务逻辑，把它进行数据化，通过数据来赋能，来反推业务提高效率。不管是资金流管理还是客户流、房源流等一系列，我们把几个全部合在一起上线到系统里面去，这是真正意义上系统赋能。

对于行业当前出现的问题，我想行业的健康发展需要去研究企业健康管理，去学习这些模式。

2018年时候，E+青年公寓有20来个项目，像魔方这样比我们经营好的企业，我们其实有一直有去深入学习的。我们得去研究好企业的管理，不要把眼光一直聚焦在那些做得不好的企业身上。

在轻资产战略上面，2017年、2018年我们在提轻资产这个概念，2019年、2020年，通过一线市场的反馈，我们发现这个需求是越来越强烈的，只是限制成本和部分不良的企业行为导致看起来情况有点变糟，但是我觉得我们还是要深耕这个领域。

长租公寓智能化首要关注舒适和乐趣

窝趣公寓联合创始人、副总裁杨稷

对于我们来说,企业核心价值观是用户、价值，始终深挖怎样给用户带来最大的价值。从这点出发，提升长租公寓不仅仅是为了做智能化、健康而提升。智能化，要考虑在消费端创造什么价值。我们希望给消费者创造一种舒适生活和乐趣社交的生活方式，智能化一定是围绕着舒适和乐趣感来做的。

智能化另一维度，让投资人体验也很舒服，帮他降低成本。智能水电表帮助投资人减少人工；营销中台系统实现一键发房，从原来两个小时的时间变成了15分钟，这就极大的提高了人工的效率。

健康层面，我们关注于新冠这种“黑天鹅”事件，我们也关注日常当中的“小黑天鹅”，现在年轻人工作压力蛮大的，我们经常看到媒体上曝出来，某个年轻人20多岁就猝死了。

我们与外部医疗机构联合，针对我们社区里面的年轻人、包括管家做一些培训，让他们知道当年轻人出现急性的危险情况下我们应该怎么样做急救。这些都是很基础的关注点，不需要特别智能化，也不需要特别高大上，我认为这些应该作为我们运营商首要关注的。其次才是那些显得比较高大上的，比如新风系统。

关于金砖论坛

金砖论坛，是住建部主管、中国房地产业协会主办，金砖传媒承办的《中国房地产金融》杂志，主打以地产、金融高级别论坛峰会系列活动，自2012年举办以来，受市场人士认可，影响广泛，反响热烈。

该活动汇聚地产、金融、产业、基金、租赁等多领域具有影响力人士，探讨全球视野下的房地产金融新发展、新趋势，主办了百余场聚焦地产金融、城市更新、财富管理、健康养老等相关话题的峰会活动，是中国房地产金融领域最具专业性和影响力的论坛，举办以来有超过1000家机构参加会议，5万位以上人士参会。

关于金砖价值榜

“金砖价值榜”于2012年发起，已连续举办九届，是中国房地产金融及财经领域最具权威性和影响力的评选活动之一。致力于构建地产、金融、资产管理新坐标，在房地产金融、资产管理、地产、新金融等垂直领域，对入围企业的规模、运营和成长等方向进行追踪、分析和比较，从而发现新的增长价值和潜在的成长动力，寻找出中国最优秀的企业。