专访保利资本吴海晖：深耕专业、精细管理打造“地产+产业”生态圈

2015年私募基金行业经历一轮大扩容，12月保利（横琴）资本管理有限公司（简称“保利资本”）应运而生。时隔不到三年，2018年7月，保利资本全资子公司珠海孚厚基金管理有限公司（简称“珠海孚厚”）亦获得私募牌照。尽管随着“史上最严格资管新规”出炉落地，资管行业历经洗牌，但“站在巨人肩膀上”的保利资本仍然乘风破浪，截至目前累计管理资产规模逾人民币400亿元。

保利资本是如何围绕房地产开发运营的业务核心，不断发挥专业化、市场化、资本化管理的价值？日前，保利资本董事、总经理吴海晖接受《中国房地产金融》的专访，分享了对行业趋势的敏锐观察与企业战略的独到思考。

两大引擎：市场化竞争与产融结合

对于房地产行业的现状与未来，吴海晖表示，房地产行业在经历了高速发展期后,逐步进入了相对成熟的阶段。但目前国内城镇化率还远低于发达国家，城镇化进程给房地产行业带来的红利期仍未结束，看好行业龙头中长期发展前景。

顺应我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段的变化趋势，房地产行业未来的发展空间在于满足人民群众对美好生活的向往，尤其是对居住更美好的需求。要实现房地产行业更为平衡、充分的发展，就要深刻认识到“房住不炒”是行业健康发展的基础。

在此基础上，房地产企业将回归制造业、服务业的本源，提供更好的居住产品、居住服务，同时带动上下游制造业、科技创新产业、养老服务及教育服务等一系列产业的发展。

对房地产私募股权基金来说，吴海晖认为，需要牢牢把握“金融服务于实体经济”的基本原则，充分挖掘行业机遇顺势而为。保利资本从不做短期的投机预测，而是深入把握投资的实质，从制造业和服务业的视角研判，扎扎实实促进房地产行业和上下游产业链提质增效、转型升级，助力房地产行业平稳高质量发展。

作为头部房企旗下的金融投资平台，保利资本得天独厚地享有嫁接保利系统内部资源的优势，但同时也没有停下对外拓展优质地产及商业不动产项目的脚步。如何做到内外部业务齐头并进，吴海晖给出的回答是：“市场化竞争和产融结合”，这是公司发展的两大引擎。

他进一步解释道，市场化竞争是保利系统的内部基因，每一个保利人都有着根植于心的市场化意识，这一点被淋漓尽致地体现在集团各板块的经营发展之中。保利资本作为金融业务的重要分支，亦坚持以效益为导向，不断推进公司治理改革，大胆探索市场化运行制度，从而激发创收新动能。

至于产融结合方面，得益于保利发展“一主两翼”的战略导向以及在房地产金融的积极布局，在集团做强、做大主业的基础上，保利资本不断挖掘集团内不同产业之间的契合点，加速培育产业中具有代表性的潜力企业，形成良好的协同联动机制和共赢文化，使产业和金融深度融合发展，相得益彰。

在地产投资板块，保利资本采用以股权投资为主导、多类投资（REITS、CMBS、ABS）探索落地的模式，聚焦一二线核心城市，战略深耕大湾区，并大力开拓潜力三线城市价值洼地。通过与保利发展区域公司的操盘团队、项目资源等优势形成良好共振，形成地产与金融紧密结合的“一城一策”核心投研体系。

在产业投资板块，保利资本积极开发文化、教育、康养文旅、建筑、科技、社区提升等方向的广阔合作潜能。吴海晖相信，在保利发展从居住空间构建者到“美好生活同行者”的角色升级过程中，存在着充满想象力的产业空间，蕴藏着布局未来的投资机会。

值得一提的是，除了传统股权地产和产业地产投资外，城市更新以及困境投资也是保利资本的投资方向。记者不由询问，为何会选择进入这两个领域？

对此，吴海晖表示，我国城镇化已经进入高质量新时期，粗放型的大规模新城建设已成为过去，而城市老旧建筑的更新改造、运营维护和财务管理，以及不良资产处置盘活将是必然面临的发展阶段。基于此判断，保利资本快速响应，提早介入，抢握投资机会。

更重要的是，保利发展在城市更新、资产运营业务上拥有成熟的体系、专业化人才，也积累了丰富的经验。保利资本借助自身在金融行业的专业优势，可以将保利发展的成功实践转化为巨大投资价值。

赋能地产生态圈，构建产业链联盟

保利资本致力于打造领先的“地产+产业”金融投资平台，除了深耕地产主业，亦在产业私募股权投资（PE）领域扎实落子布局。目前已投项目主要聚焦房地产产业链上下游，同时涵盖科技、教育等相关产业。

据吴海晖透露，保利资本产业投资的核心逻辑是：地产上游集采赋能逻辑和地产下游物业平台物业赋能逻辑。具体而言，旨在以人工智能为驱动，融合传统地产和新兴科技，广泛发挥资源赋能优势，积极拓展具有成长潜力的优质项目。

未来重点关注三个投资方向：一是新型建筑、机械和装修材料；二是建筑产业化、数字化转型技术，包括智能家居的通信技术和平台的家居智能化；三是物业管理环节中的智慧社区、人工替代等。

回顾私募股权投资行业过去十年的发展历程，吴海晖认为，经历了前两轮狂热的发展浪潮之后，行业已进入关键的调整和转型阶段，资金向头部机构集中，只有优质项目方能经历大浪淘沙后胜出。保利资本有信心、也有能力通过时间的考验，陪伴优秀企业茁壮成长，为投资人创造持续、稳健的回报。

“众人拾柴火焰高”，保利资本除了进行上述产业战略投资，更致力于搭建一个房地产全产业赋能投资平台，凝聚合作伙伴与社会、政府的力量，形成产业联盟。通过各方并肩协作实现底层资产多元化、投资逻辑闭环化，最终创造更大的社会价值。

就在今年，保利资本与碧桂园创投强强联手，成功落地总规模50亿元、首期规模20亿元的“保碧赋能产业链基金”，吸引投资人包括欧普照明、东方雨虹等家居建材上市公司及政府引导基金，并且得到了大量产业相关方的支持。无论从产业关联度还是规模优势来看，该基金都在市场上屈指可数。

吴海晖展望，保利资本将通过产业链基金模式，赋能房地产产业链中的创新企业发展，再将新型技术与业务加持于传统行业，从而实现房地产行业与科技智能行业合作共赢，促进跨越周期的发展。

“这个领域已经得到几家房地产行业龙头开发商或其下属专业投资公司的关注和入局。”在吴海晖看来，地产产业链赋能投资以及生态圈的健康发展，将会为整个地产行业注入新活力。而保利资本，正奋力迈步，力争成为领头羊。

管理才是真正的核心竞争力

一个企业若能经营成功，必然离不开一群正确的人做正确的事情。从这个角度切入，吴海晖分享了在管理工作中的两个核心关注点：一是投后管理，二是团队管理。

在私募股权基金的“募投管退”四部曲中，退出被投资人看作是终极目标，更是判断一个投资机构盈利指标和竞争力的重要参考。

在投后环节，保利资本秉承精细管理的理念，切实做到了风险前置、系统管理、主动应对，站好“退出”最后一岗，为投资者收益保驾护航。第一，把“控风险”要求前置化，并全面覆盖投资环节，有效降低项目退出难度；第二，建立了信息化管控体系，大幅提升项目端、基金端监控能力，及早发现退出难点并逐个攻破；第三，基金退出阶段提早预判，主动作为，集中力量提供多种方案以确保退出。

整体而言，保利资本地产股权投资基金的本金回收相对较快，盈利相对稳健可期。至于产业PE投资，吴海晖表示对中国未来的资本市场充满信心，保利资本会紧紧抓住合适的机会，推动项目退出进程。目前已有部分项目陆续进入IPO程序，退出收益未来可期。

“对于项目的退出安排，投资人的反馈还是很乐观的，给予了我们很大的信任。我们也会做到尽职尽责，时刻以投资人利益为重。”吴海晖说。他相信，保利资本不断精准的投资价值发现能力和投后运营管理能力，将在激烈的市场竞争中充分发挥价值。

关于团队，吴海晖谈到过去积累的丰富地产项目投资与资本运作经验，促使他不断思考行业、投资、人性和人生，并乐于与后辈讨论、分享。比起自己个人的成功，更让他感到欣慰的是，由他带领打造的这支保利资本团队，在专业能力上亦受到众多客户的信任和认可。

吴海晖用“专业、团结、开放、拼搏、创新”这几个词来形容手下的精兵强将。在他看来，虽然成员来自不同的教育背景、拥有各异的工作经历，但为了同一个目标聚集到一起，取长补短、团结协作，共同奋斗创造了公司今天的成绩。

“对于保利资本而言，员工就是核心与根基。作为投资机构，在市场上比拼的是对于市场与行业的敏锐度，还有项目开拓、研判、获取、投资及管理退出等一系列动作的专业度，而这些环节都依赖于每一个员工的素质、能力与行动力。”吴海晖认为，只有把员工培养成为最专业且卓越的优秀人才，企业才具备真正的核心竞争力。

此外，他还强调，管理者应当注重培养个人与团队之间相辅相成、互相成就的良性循环关系。一方面个人的成功造就了团队的成绩，另一方面团队为个人提供良好的工作环境，促使其不断成长进步，达成更高的成就，从而再造就团队更加优异的业绩。

从更高的层面来说，保利发展为保利资本团队提供了一个良好的发展平台，而团队也正是得益于市场化运作机制，奋勇拼搏屡创佳绩，为集团“一主两翼”贡献了重要力量。

正值保利资本成立五周年之际，五年间点滴奋斗凝结成沉甸甸的果实，更孕育了朝下一个五年出发的新枝头。“大鹏一日同风起，扶摇直上九万里”，吴海晖对于保利资本的未来充满了期待。未来保利资本将继续秉承“为投资人创造长期、稳健、有吸引力的投资回报”的经营理念，坚持深耕专业、精细管理，成长为中国房地产私募基金领军者。