五年复合增长37%，首进前十，招商蛇口的稳健与进击

3月23日，招商蛇口（001979）2020年度业绩发布会暨投资者交流会在线举行，一开始招商蛇口董事长许永军如此设问。

回顾2020年，招商蛇口业绩不俗，全年实现签约销售面积1,243.53万平方米，同比增加6.34%；签约销售金额2,776.08亿元，同比增加25.91%，五年复合增长率37%。首次进入行业销售规模前十。

其中，杭州、、上海、深圳、广州等7个城市公司突破百亿销售，销售规模实现当地TOP10的城市数占比超过30%，一城一模板、城市深耕策略取得阶段性成效。

业绩上的勃发之势，恰也说明发展模式释放的动能。

首次突破千亿营收，抢跑大资管新赛道

年报显示，2020年末招商蛇口总资产7372亿元、归母净资产1014亿元，实现营业收入1296亿元，均保持稳定增长。其中营业收入更是首次突破千亿。

回顾不平凡的2020，国内新冠疫情年初严峻、年底反复，社会各行业的发展复杂多变。身处城市和园区综合开发运营领域的招商蛇口在防疫抗疫的同时积极复工复产，开发业务、持有型业务均取得新突破。

2020年是招商蛇口在大资管赛道创新突破的一年。年内，招商蛇口成立资管中心，并协同招商积余设立“招商商管”商业运营管理团队，整合成立“招商伊敦”酒店公寓管理平台，谋求以专业化、垂直化为原则重塑组织管理体系。

其中，招商积余作为招商蛇口旗下轻资产运营服务平台，以“大物业+大资管”为核心主业。全年实现营业收入863,515万元，较上年同期增长42.07%；归属于上市公司股东的净利润43,514万元，较上年同期增长52.03%，十分抢眼。

招商商管、招商伊敦两大新平台在2020年甫一亮相变战绩显著，深圳泰格明华、南京马群花园城等类Reits产品成功创新发行；新开成都招商花园城、深圳海上世界汇港购物中心二期、上海森兰花园城、苏州金融小镇花园天地、宁波1872·花园坊等5个购物中心；建立“伊敦酒店”及“伊敦睿选酒店”自有酒店品牌等，招商蛇口大资管赛道动作频频。

值得一提的是，原凯德集团（中国）商用管理董事总经理袁嘉骅入职招商商管总经理成为此次交流会上投资者关注话题。

蒋铁峰回答投资者提问时表示，招商蛇口拥有丰厚的商业土地储备，尤其是粤港澳大湾区，目前集中商业项目有60多个，已经开业有20来个。他对袁嘉骅的加入既高度认可又寄予厚望，提升持有物业的管理能力，从品牌效应、人才、能力、创新等多个维度提升经营水平，向国内领先水平靠拢。

有业内人士分析指出，万达、印力、龙湖、新城在商业地产的规模化进程中，都曾借力过凯德的人才，招商蛇口此次引入袁嘉骅必定对商业板块寄予厚望，未来商业地产格局或生变。

综合发展优势渐显，聚焦发力“1+4”业务

“前港-中区-后城”综合发展模式下，港城联动、产城联动已经成为招商蛇口获取优质资源的重要方式。如南通滨江及烟台芝罘项目、成都天府新区项目、太原小店项目、武汉神龙厂项目、西安港务区项目、博鳌乐城项目等一系列大型项目。

这只是冰山一角。发布会上，招商蛇口董事长许永军为投资者算了一笔账，展现综合发展模式展带来的优势。

据介绍，近五年来， 招商蛇口通过综合发展模式取得30多个项目，包括苏州的金融小镇、成都的天府新区/中央商务区等，从土地价格来看，综合发展模式项目的住宅地价跟周边相比约低30%左右；从公司内部看，相比其他项目，综合发展模式项目整体IRR（Internal Rate of Return，内部收益率）提升25%。

五年来，招商蛇口通过综合发展模式年均获地占比已达30%，而对销售收入的贡献占比18%，已经成为招商蛇口面向未来的核心竞争力之一。

“综合发展模式已成为公司发展的重要引擎”，许永军如是说。

面向未来，许永军将综合发展模式进一步细化为主辅赛道相结合的“1+4”业务。“1”即以住宅开发销售为核心的现金牛业务，也是招商蛇口未来5-10年利润收入的主要贡献来源；“4”分别是未来重点发展的成长型业务，以深耕轻资产模式的平台型业务；构建““美好生活承载者”愿景闭环的创新型业务，以及以酒店、公寓、写字楼为组成的机会型业务。在“4”基础上，招商蛇口将打造园区、集中商业、招商积余和邮轮产业等综合发展模式四类核心IP。

值得一提的是，园区业务在2020年度业绩中表现尤为突出。作为“前港—中区—后城”综合发展模式核心环，园区开发与运营板块2020年贡献营业收入282.3亿元，同比增长126.28%，毛利率高达35.22%，综合实力已经连续蝉联“中国产业园区运营商TOP50”第一名。

2020年底，招商蛇口与维京游轮宣布正式签署合资协议,组建合资公司。近日，被业界权威Berlitz指南、Cruise Critic评为全球“最佳中小型邮轮”之一的奢华游轮“维京太阳号”已经靠泊深圳蛇口邮轮母港，将成为合资公司第一艘邮轮，也将成为全球第一艘悬挂红星红旗的邮轮。

拥抱变化，数字化是基础能力

应该看到的是，目前国家对房地产行业的调控仍未放松，除了坚持“房住不炒”的调控目标外，又出台了“三道红线”、“集中供地”等长效调控机制。不确定性的变化，“三道红线”之下，不少房企降杠杆、降负债压力骤然增大。

蒋铁峰在交流会上回答投资者提问时表示，招商蛇口追求有质量的增长，靠杠杆的增长，我们是不要的；三道红线恰恰为像招商蛇口这样稳健型的企业创造了更加公平、更好的竞争机会，有助于我们在行业中的地位和排名进一步提升。

值得一提的是， 2020年末招商蛇口“三道红线”监测指标全部绿档。年报显示，招商蛇口2020年全年综合资金成本为4.70%，在行业中处于低位。这意味着在融资受限的大环境下招商蛇口的融资优势依然强劲。

蒋铁峰认为，国内房地产依然处于高速发展的阶段，市场规模在不断的增长，未来还有进一步增长空间，尤其30年前旧住宅的品质非常差，需要不断的推倒重来。

而另一个显著的变化是，数字经济时代已经全面到来，被誉为“十四五”新引擎。

近年来，招商蛇口主动拥抱数字化，在开发业务层面，提质增效，降本增效方面已卓有成效；在持有物业层面，持续推进智慧空间打造。

未来，招商蛇口将在产品的各个环节当中，从规划、发展、设计到建设，融入数字化技术，为经营赋能，构建产业生态圈。

不只是招商蛇口，未来对于所有行业，无论传统行业还是新兴行业，数字化都是基础、都是方向。交流会临近尾声时，招商蛇口董事长许永军意味深长。