何以安家？

对于租客来说，今年的冬天因蛋壳公寓（NYSE:DNK）的“爆雷”变得更冷了。

激进扩张导致陷入资金危局

“疫情期间，屡次传出蛋壳公寓资金链出现问题。因此，我多次与蛋壳公寓的管家沟通该消息的真假度，在确认之后于今年5月提前支付了全年的租金，随后的每月我都会与管家保持联系，询问公司经营状况。直到10月与管家聊天中发现，他已被公司拖欠工资时，我才意识到事情的严重性。”居住在闵行区程家桥路的一位蛋壳公寓租客刘明告诉《中国房地产金融》，此前听说过长租公寓存在“卷钱跑路”的前车之鉴，但由于蛋壳公寓上市前获1.9亿美元D轮融资，他以为这笔钱能够“耐烧”一些，谁知最终还是陷入资金危局。

实际上，疫情期间蛋壳的资金问题逐渐浮上水面。

首先是多数房东反映他们被要求免去租金一个月，但租客却说自己的租金并没有被免除。一方面是房东不收钱了，另一方面是租客仍然要交钱，这些钱在蛋壳公寓只进不出，很快就陷入争议漩涡。

接着就是公司内部的问题，有员工称许多人被停薪留职，1月份的工资直到3月份才发，有近八成的员工被通知2月份不用上班，只能拿到1500元的基本工资。

甚至还有杭州蛋壳公寓的销售员工反映，2月份受春节假期和疫情的影响，蛋壳公寓房屋空置率陡增至30%。这并不是一个好兆头，为之后“爆雷”埋下许多隐患。

但在“奇幻漂流”之前，蛋壳公寓有过高光时刻。

2015年，紫梧桐（北京）资产管理有限公司注册成立，系蛋壳公寓的运营主体。在5年之内开启上市之路，蛋壳公寓无疑是成为踩对风口迅速发展的典型案例。

尤其是颠覆了传统的盈利模式的蛋壳公寓在资本的裹挟下，扩张可谓“神速”。

据蛋壳公寓招股说明书显示，从2015年到2020年第一季度，蛋壳公寓旗下运营的房间数量从2432间增长至41.9万间，翻了172倍，房源规模也位居分散式公寓前列。

2020年1月，蛋壳公寓在纽交所上市，成为继青客（NASDAQ：QK）后第二家赴美上市的中国长租公寓公司。上市不仅筹集了10亿元人民币，也给这几年爆雷不断的长租公寓行业打了一针强心剂。

崭新的商业模式挟凌厉的价格攻势，自一线城市向全国城市一路攻城拔寨。其间，蛋壳公寓还以2亿美元战略收购长租公寓品牌爱上租。收购自然需要大量的资金加持，在蛋壳公寓运营业务流程中，收房仅是第一步，后续还需要量房、装修、配置、出房及客户服务。

但好景不长，由于运用“租金贷”的“高进低出+长收短付+短线长投”的“互联网金融”运营模式快速抢占市场，颠覆了“低价租房，高价租出”的市场逻辑。蛋壳公寓付出的代价则是亏损持续扩大。

分析蛋壳公寓的招股书和财报，即可看出蛋壳公寓的资金缺口巨大。财报显示，2017-2019年，蛋壳公寓亏损额增长迅猛，从2亿多元飙升至近35亿元。2020年一季度，公司又亏损12.30亿元，单季亏损创下近年新高。

大规模激进扩张的经营策略是亏损主要原因。2017-2019年，蛋壳公寓运营房间数暴涨了近30倍。为了这些房源，蛋壳公寓付出巨大前期投入。据蛋壳公寓的招股书介绍，平均下来每一套新增房源的成本，需要12-20个月后才能收回。

用该数据对比蛋壳历史房源数量可得出，蛋壳现有绝大多数房源，仍在用收入补前期投入的窟窿，蛋壳公寓正因扩张而陷入泥淖。

房东和租客都是利益受损方

纵观蛋壳公寓的发展历程，除了“激进扩张”之外，“高额补贴”也始终是其绕不开的关键词之一。以蛋壳公寓推出的“安居计划”为例，据官方宣传称是拿出亿元用于补贴租客，租客最高可享受免租两个月的福利。

“高额补贴的模式不可持续，只有精细运营，降低空置率仍然是行业的不二法门。”一位长租公寓的运营者对《中国房地产金融》坦言，“资本盛宴”后的残羹冷炙几乎全由房东和租客等自行消化。

一边是申请租金贷的租客还得按时交租，另一边是房东没有收到租金而暴力驱赶租客。事实也证明了，作为蛋壳公寓事件的受害者，房东和租客不可避免地被卷入了这场“纠纷旋涡”。

“我能理解并同情租客们的遭遇，但还是要选择理性看待问题，因为我也需要按时还房贷。银行不会因为我的同情心，就延迟或者免除我的房贷，对吧？”一位房东由于没有按时收到蛋壳公寓的房租款，所以一边贴着“收房告示”，一边和租客沟通搬出房屋。

北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受《中国房地产金融》采访时表示，现在公寓跑路或者不支付房东租金等无良的行为导致房东拿不到租金，为了止损，有不少房东会赶租客。

首先，从法律上讲，房东没有权利强制赶走租客，应当去追究公寓方的责任。但是房东面临的问题是，找公寓没钱可拿。租客和房东矛盾激化，但是双方其实都是利益受损方。

王玉臣建议租客一方面要积极团结起来，向相关部门投诉不良公寓方，引起重视，尽量止损。另一方面也积极和房东沟通，看看能不能寻求短时期内的和平相处模式。必要的时候还可以通过诉讼的方式起诉蛋壳公寓。如果遇到房东强制赶人，要尽量避免人身冲突。

“作为租客，有权要求继续履行租赁合同，平台和房东都无权要求租客提前搬走，更无权强制要求签署解约协议。”王玉臣认为，租客应该做好取证，对于对方提出的不公平解约方式等做好相应的沟通记录留存，比如录音或者微信短信等，记录保存。

此外，可以向建委部门或市场监督局，或12345市民服务热线投诉举报。

如果遇到威胁或者强制手段，立即向公安机关报警，要求提供人身财产保护。如果不作为，可以在拨打110的时候要求转督察投诉。

值得注意的是，房东没有权利对租户断水断电，且不论是租给平台，还是委托给平台都是如此。

王玉臣表示，如果是租赁，则出现两个租赁关系，一个是房东与平台，一个是平台与租客。基于合同相对性，房东只能找平台，不能直接对租客采取任何强制措施。而且本身作为民事主体，房东也没有强制执行力。而租客和平台的租赁关系是合法有效的，租客依法交纳了租金，就有权利使用房屋。平台违约，房东只能找平台。

如果是委托关系，虽然是平台和租客签署协议，但是租赁关系是直接及于房东，房东应当遵守双方的协议，无权提前解除。“平台收了钱，对租客而言，就视为房东收了钱。房东亦无权赶租客，只能去找平台。”王玉臣说。

北京市东元律师事务所合伙人李松对《中国房地产金融》强调，当蛋壳公寓与业主的租约失效后，业主是有权利要求租客搬离的。

其依据是《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第十七条，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。”

上述租客刘明还告诉《中国房地产金融》，虽说自己提前交了一年的房租，但不幸中的万幸，由于房东人在国外，所以并没有遇到“房东拉电闸”“强制停水”“断网”“换锁”等窘境。

目前他与房东商量达成协议，房东同意让他住到明年的5月份，在此期间，刘明还答应帮忙房东寻找其他的租客，以减少房东的损失。

各地重视并着手进行处理

蛋壳公寓纠纷发生后，各地政府部门非常重视，并着手进行处理。

11月19日，北京市住建委方面称，已经针对蛋壳公寓问题成立了专办小组，希望能平稳解决此事，后续处理方案会及时公布。

据了解，政府部门要求蛋壳公司必须保证在职在岗，积极想方设法解决问题，提出务实的解决方案。同时还组织基层工作人员参与协助受蛋壳影响多方纠纷的调解，一些区还组织律师为租客和房东提供公益法律服务。

对于一些现实问题，不同地方给出的处理意见并不一致。

11月24日，深圳市住房和建设局发布《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》，要求物业不得通过停水停电等方式驱赶相关蛋壳租户。这份文件被认为能够切实保护租客利益。

12月1日，中国住房租赁诚信守约经营企业公会发出了一份倡议书，希望相关住房租赁企业为受影响租客提供1-2个月的免费过渡居住房。

12月7日，南京市住房保障和房产局官方微信号“南京房产微政务”发布消息称，南京第一批免费过渡房源出炉，受蛋壳事件影响的租客可免费租住1-2个月房源。

此次南京政策显示，南京市住房租赁行业协会秘书长单位东南公寓公司、副会长单位银城佳遇、银城千万间已梳理出第一批免费过渡房源，这些房源主要分布于鼓楼、建邺、栖霞、浦口等区，共计30套房源。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从这里可以看出三点。第一，类似房源的提供主要是由租赁行业协会牵头的，体现了非常好的政策导向。第二，此类房源比较丰富，很多也位于市区，这也有助于真正解决租客的租房问题。第三，最为关键的是，此类房源都属于免费过渡性质的，这有助于长租公寓市场各类问题的解决。

“所以地方政府和企业积极参与，有助于缓解长租公寓市场的压力，也有助于缓解社会矛盾。此前自如已经在全国部分城市开展了暖冬计划。”严跃进建议，后续长租公寓市场也需要积极关注企业经营状况，鼓励相关长租公寓企业积极开展暖冬计划或帮扶计划。

长租公寓持续发生的“爆雷”事件，其与经营模式具有非常大的相关性，通过租金贷的形式以获取最大利益，并将风险转嫁给租客。一旦资金链断裂，房东无法收租，租客无法居住还要继续偿还贷款并面临信用问题。上海赵洪升律师事务所赵洪升认为，相关政府部门应注意长租公寓采取租金贷方式进行市场扩张，从而引发资金链断裂的经营风险，政府需要法律监管、行业监管，营造健康的租赁市场环境。